Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ mini diện tích 45 m² tại khu vực trung tâm Quận Đống Đa, cụ thể ở Ngõ Thịnh Quang, đang được rao bán với giá 1,93 tỷ đồng, tương đương 42,89 triệu đồng/m². Mức giá này cao hơn khá nhiều so với mặt bằng chung căn hộ mini cùng khu vực, thường dao động từ 30-38 triệu/m² tùy vị trí và trang bị nội thất.
Do đây là căn hộ dịch vụ mini, thiết kế 1 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 WC, nên giá thường được cộng thêm yếu tố tiện ích và vị trí trung tâm. Tuy nhiên, căn hộ đã bàn giao, không phải nhà mới xây nên giá không thể quá cao so với chi phí xây dựng căn hộ mới trong khu vực (ước tính khoảng 25-30 triệu/m² xây thô + hoàn thiện đơn giản).
Nhận xét về giá: Mức giá 42,89 triệu/m² khá cao, có thể bị đẩy giá do yếu tố “mini” và trung tâm. Người mua cần cân nhắc kỹ, bởi nếu so với căn hộ bình thường cùng diện tích, giá này đang bị đẩy cao khoảng 15-25%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí trung tâm Quận Đống Đa, gần các tiện ích như trường học, chợ, bệnh viện, thuận tiện đi lại.
– Căn hộ mini dịch vụ phù hợp với người độc thân hoặc người đi làm thuê, ít phải bảo trì.
– Pháp lý rõ ràng, có sổ hồng riêng, tạo sự an tâm cho người mua.
– Tuy nhiên, điểm yếu là diện tích nhỏ, không phù hợp với gia đình hay người cần không gian rộng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để ở thực tế với nhóm khách hàng độc thân, nhân viên văn phòng hoặc người cần nơi ở ngắn hạn. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dòng tiền cao do vị trí đẹp và diện tích nhỏ dễ tìm khách thuê.
Không phù hợp để đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và kết cấu đã cố định. Cũng không thích hợp làm kho xưởng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Thịnh Quang) | Đối thủ 2 (Ngõ Chợ Khâm Thiên) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 45 m² | 50 m² | 48 m² |
| Giá/m² | 42,89 triệu | 38 triệu | 36 triệu |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
| Tình trạng | Đã bàn giao | Đã bàn giao | Đã bàn giao |
| Loại hình | Căn hộ dịch vụ, mini | Căn hộ mini | Căn hộ mini |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất, hệ thống điện nước vì căn hộ đã bàn giao, có thể đã qua sử dụng một thời gian.
- Kiểm tra an ninh của tòa nhà và khu vực ngõ nhỏ có thuận tiện cho xe ra vào, tránh tình trạng hẻm nhỏ gây khó khăn.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, tránh trường hợp có thể bị ảnh hưởng bởi dự án lớn hoặc quy hoạch mở rộng đường.
- Do là căn hộ mini dịch vụ, nên xác minh rõ quyền sử dụng và cam kết của chủ đầu tư về dịch vụ quản lý chung cư.
