Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ 3 phòng ngủ tại 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, diện tích 115 m² đang được cho thuê với mức giá 1,8 triệu đồng/tháng (đã bao gồm 3 cọc 1). Nếu tính đơn giá cho thuê, mức giá này chỉ khoảng 15.650 đồng/m²/tháng (1.800.000 ÷ 115 m²), đây là mức giá cực kỳ thấp so với mặt bằng chung khu vực Thanh Xuân, vốn dao động trung bình từ 7 – 10 triệu đồng/tháng cho căn hộ 2-3 phòng ngủ tương tự.
Do đây là tin thuê phòng Master trong căn hộ 3 phòng ngủ, tức là cho thuê từng phòng riêng biệt chứ không phải thuê nguyên căn, nên mức giá 1,8 triệu đồng/phòng là khá hợp lý, thậm chí có phần cao nếu xét về diện tích và tiện ích đi kèm. Tuy nhiên, nếu người thuê cần thuê cả căn hộ nguyên căn thì mức giá này quá thấp, gần như không thực tế.
Kết luận: Giá thuê 1,8 triệu đồng/phòng Master là mức giá phù hợp, thậm chí có thể xem là hấp dẫn cho người đi làm hoặc sinh viên muốn thuê phòng riêng tại khu vực trung tâm Thanh Xuân. Tuy nhiên, cần xác định rõ đây là thuê phòng riêng trong căn hộ chứ không phải thuê cả căn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng Master có ban công thoáng sáng, tạo không gian riêng tư và thoáng đãng hiếm khi có ở các phòng thuê chung cư.
- Nội thất đầy đủ, không chung chủ, giờ giấc tự do rất phù hợp với người đi làm hoặc sinh viên.
- Vị trí thuận tiện, gần công viên, chợ, Winmart, thuận tiện đi lại và sinh hoạt.
- Giá điện nước tính theo giá dân, không bị chặt chém.
- Phòng PCCC đầy đủ, an toàn cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng Master trong căn hộ 3 phòng này phù hợp nhất với người đi làm hoặc sinh viên thuê ở thực tế, ưu tiên sự riêng tư, an toàn và tiện nghi. Không phù hợp để cho thuê nguyên căn hoặc làm văn phòng do diện tích chia nhỏ. Nhà chủ không chung cư nên không có rủi ro về quản lý chung cư phức tạp. Có thể khai thác tốt dòng tiền từ việc cho thuê phòng riêng theo tháng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn hộ 3PN gần Khuất Duy Tiến) | Đối thủ 2 (Phòng Master tại Nguyễn Trãi, Thanh Xuân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 115 m² (cho thuê phòng Master) | 90 m² (cho thuê nguyên căn) | 18 m² (phòng Master riêng) |
| Giá thuê | 1.8 triệu/phòng | 9 triệu/nguyên căn | 2 triệu/phòng |
| Tiện ích | Full nội thất, ban công, không chung chủ | Đầy đủ nội thất, chung cư mới | Nội thất cơ bản, không ban công |
| Vị trí | 164 Khuất Duy Tiến, Nhân Chính | Gần Royal City, Thanh Xuân | Nguyễn Trãi, Thanh Xuân |
| Pháp lý | Hợp đồng đặt cọc rõ ràng | Hợp đồng thuê chính chủ | Hợp đồng đặt cọc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất thực tế so với quảng cáo để tránh thiếu hụt hoặc hư hỏng.
- Xác minh rõ ràng hợp đồng đặt cọc, tránh rủi ro tranh chấp với chủ nhà.
- Kiểm tra an toàn PCCC, hệ thống điện nước vận hành ổn định.
- Đảm bảo không bị giới hạn giờ giấc hoặc quy định chung cư khó chịu.
- Vệ sinh, kiểm tra mùi ẩm, thấm dột, đặc biệt phòng có ban công.
