Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê có diện tích 3x7m, tổng diện tích sàn khoảng 70m², gồm 1 trệt và 2 lầu, 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, nằm trong hẻm đường Đoàn Văn Bơ, Quận 4. Giá thuê 8,5 triệu/tháng tương đương khoảng 121.000 đồng/m²/tháng (8.500.000 ÷ 70m²). Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà hẻm nhỏ tại Quận 4, nhất là với nhà hẻm 3m, chiều ngang rất nhỏ, dễ gây bất tiện trong sinh hoạt và di chuyển.
Nhà đã có sổ, điều này đảm bảo tính pháp lý tốt. Tuy nhiên, nhà chỉ rộng 3m ngang, khá nhỏ hẹp, không phù hợp cho những gia đình cần không gian rộng rãi. Nhà mới sơn sửa lại, có nội thất cơ bản, nhưng không có thông tin về trang thiết bị cao cấp hay tiện ích đi kèm. Cấu trúc 1 trệt 2 lầu đủ để ở nhưng không có chỗ để xe lớn và hạn chế tối đa về diện tích sử dụng.
Nhận xét về giá: Giá 8,5 triệu/tháng là mức cao so với phân khúc nhà hẻm nhỏ trong khu vực Quận 4, có thể bị đẩy giá so với thực tế khoảng 15-20%. Với nhà hẻm nhỏ như vậy, khách thuê nên cân nhắc kỹ, không nên xuống tiền ngay nếu chưa xem trực tiếp và thương lượng để giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà trong hẻm nhưng đã được sửa mới, rất thoáng mát, phù hợp với khách thuê muốn không gian yên tĩnh.
- Cấu trúc 1 trệt 2 lầu, 2 phòng ngủ đủ cho gia đình nhỏ hoặc nhóm nhân viên thuê chung.
- Hẻm rộng 3m, đây là điểm hạn chế khi di chuyển xe hơi hoặc xe tải lớn.
- Vị trí đường Đoàn Văn Bơ, Phường 9, Quận 4 nằm gần trung tâm, giao thông thuận tiện đến Quận 1, Quận 7.
- Đã có giấy tờ sổ đỏ rõ ràng, an tâm về pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn cho nhóm nhân viên văn phòng, hộ gia đình nhỏ. Không phù hợp cho kinh doanh kho xưởng do diện tích nhỏ và hẻm nhỏ, không thuận tiện vận chuyển hàng hóa. Nếu đầu tư xây lại, chi phí cải tạo sẽ cao so với diện tích nhỏ, không mang lại lợi nhuận lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm Đoàn Văn Bơ, P9, Q4 | Hẻm Nguyễn Tất Thành, P18, Q4 | Hẻm Bến Vân Đồn, P6, Q4 |
| Diện tích (m²) | 70 (3×7) | 80 (4×10) | 72 (4×9) |
| Số phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Hẻm rộng (m) | 3 | 4 | 4.5 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 8.5 | 7.5 | 9.0 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tình trạng nhà | Nhà mới sửa | Nhà cũ | Nhà mới xây |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng thực tế nhà sau sửa chữa, đặc biệt là hệ thống điện nước, chống thấm.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm 3m, hạn chế cho xe hơi lớn.
- Xác minh rõ ràng về giấy tờ sổ đỏ để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực có thể ảnh hưởng đến hẻm hoặc nhà trong tương lai.
- Thỏa thuận về nội thất đi kèm để tránh phát sinh chi phí sửa chữa, nâng cấp sau thuê.
