Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là shophouse 2 mặt tiền tại dự án Vinhomes Ocean Park 3 – một khu đô thị cao cấp đang phát triển mạnh tại Văn Giang, Hưng Yên. Diện tích 110m², 5 tầng, mặt tiền 5,5m, đường rộng 51m. Giá chào bán 20 tỷ đồng tương đương ~181,8 triệu/m² (tính theo diện tích đất). Đây là mức giá trên thị trường shophouse mới xây trong khu vực này nằm trong khoảng 180-250 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền.
So với mức giá phổ biến ~250 triệu/m² cho shophouse mặt tiền đơn tại các dự án Vinhomes cùng khu vực, mức giá 185 triệu/m² cho căn 2 mặt tiền là khá hấp dẫn, thể hiện mức chiết khấu khoảng 25% so với giá thị trường. Tuy nhiên cần lưu ý đây là giá tổng cho căn 5 tầng, tức giá sàn xây dựng và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² x 5 tầng = 3,3-3,85 tỷ chi phí xây dựng thô + hoàn thiện, phần còn lại là tiền đất và vị trí.
Về pháp lý, tài sản đang có hợp đồng mua bán, chưa chuyển sang sổ đỏ riêng từng căn. Đây là điểm cần kiểm tra kỹ, tránh rủi ro về thời gian cấp sổ hoặc tranh chấp.
Nhận xét về giá: Giá chào 20 tỷ cho shophouse 2 mặt tiền, 5 tầng, diện tích 110m² tại vị trí đắc địa Vinhomes OCP3 là mức hợp lý, có thể xem là đang ở vùng đáy so với tiềm năng tăng giá của khu vực. Tuy nhiên, người mua nên thương lượng để có thể giảm thêm 5-7% do còn rủi ro pháp lý và khả năng mất thời gian hoàn thiện sổ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- 2 mặt tiền: Rất hiếm tại dự án Vinhomes OCP3, giúp khai thác kinh doanh đa dạng và tối ưu quảng cáo.
- Đường rộng 51m mặt trước, 13m mặt sau: Tạo thuận lợi giao thông, tiếp cận khách hàng và khả năng đỗ xe, bốc dỡ hàng hóa.
- Vị trí trục đại lộ chính: Là tuyến thương mại sầm uất nhất, đảm bảo lượng khách dày đặc cả ngày lẫn tối.
- 5 tầng xây dựng đồng bộ: Phù hợp vừa làm showroom vừa làm văn phòng hoặc cho thuê từng tầng.
- Hướng Đông Bắc: Phù hợp phong thủy kinh doanh, tránh gió Tây nóng và ánh nắng trực tiếp buổi chiều.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu sẵn có, căn shophouse này phù hợp nhất để:
- Kinh doanh đa ngành dịch vụ: Showroom, café, nhà hàng, ngân hàng, cửa hàng bán lẻ.
- Cho thuê dài hạn hoặc từng tầng: Shophouse 2 mặt tiền luôn hút khách thuê giá cao, mô hình đa dạng.
- Đầu tư giữ giá và tăng giá: Khi trục đại lộ hoàn thiện và khu dân cư lấp đầy, giá trị tài sản sẽ tăng mạnh.
- Chưa phù hợp để làm kho xưởng vì khu đô thị quy hoạch thương mại và dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Shop 1 MT, 5 tầng, Vinhomes OCP3) | Đối thủ 2 (Shop 2 MT, 4 tầng, Vinhomes Ocean Park 2) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 110 | 100 | 90 |
| Số tầng | 5 | 5 | 4 |
| Mặt tiền (m) | 5.5 x 2 mặt tiền | 6 x 1 mặt tiền | 5 x 2 mặt tiền |
| Đường vào (m) | 51 (trước) – 13 (sau) | 45 | 30 |
| Giá bán (tỷ) | 20 | 22 | 18 |
| Đơn giá/m² (tỷ/m²) | ~181.8 triệu | 220 triệu | 200 triệu |
| Pháp lý | Hợp đồng mua bán | Sổ đỏ | Hợp đồng mua bán |
| Vị trí | Trục đại lộ chính | Trục phụ trong dự án | Trục chính nhưng dự án khác |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ thời gian chuyển đổi sang sổ đỏ chính chủ, tránh rủi ro pháp lý kéo dài.
- Đánh giá chất lượng xây dựng 5 tầng, kiểm tra các hệ thống kỹ thuật (điện, nước, phòng cháy chữa cháy).
- Xem xét quy hoạch chi tiết khu vực trục đại lộ để đảm bảo không có thay đổi làm giảm giá trị.
- Kiểm tra sự đồng bộ hạ tầng xung quanh, tiến độ hoàn thiện các dự án liền kề ảnh hưởng đến lượng khách hàng.
- Phân tích phong thủy căn nhà, đặc biệt là 2 mặt tiền và hướng Đông Bắc để tránh điểm xấu có thể ảnh hưởng kinh doanh.
![[Shophouse xẻ khe - DT 105m² - Đường rộng 25m | CƠ HỘI ĐẦU TƯ VÀNG TẠI VINHOMES OCEAN PARK 3]](https://cdn.timnhatot.com/img/113570/c825bbd7d6d7ada039e29f44df49ecc9.jpg?class=thumbnail)