Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng, diện tích sử dụng 108,8m² trên diện tích đất gần 99,4m², giá chào bán 4,85 tỷ đồng tương đương 48,79 triệu/m² sàn sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà trong hẻm ô tô tại phường Hòa Quý, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng.
So với chi phí xây dựng mới hiện nay ở Đà Nẵng dao động khoảng 6-7 triệu/m² thô và hoàn thiện thì ngôi nhà mới xây, có gác lửng, hoàn thiện nội thất đầy đủ sẽ có giá trị thực tối thiểu từ 1,2 – 1,5 tỷ đồng trên diện tích sàn 108,8m² (tương đương 11-14 triệu/m²), chưa kể giá đất.
Diện tích đất 99,4m², vị trí trong hẻm ô tô rộng thoáng, đất tại Ngũ Hành Sơn hiện có giá thị trường khoảng 40-50 triệu/m² tùy vị trí. Tính sơ bộ giá đất khoảng 4 tỷ đồng (40 triệu x 99,4m²). Như vậy, giá đất chiếm phần lớn giá trị, nhà xây sẵn chưa tạo ra giá trị cộng thêm đáng kể.
Nhận xét giá: Giá bán đang bị đẩy cao khoảng 10-15% so với giá đất và nhà xây mới cùng khu vực, người mua cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm ô tô rộng, xe dễ quay đầu, rất hiếm nhà trong hẻm ô tô tại khu vực có sân đỗ ô tô riêng trước nhà, tạo điểm cộng lớn về tiện lợi giao thông.
- Hướng Nam mát mẻ, phù hợp với khí hậu Đà Nẵng, giúp điều hòa nhiệt độ tự nhiên.
- Nhà mới xây, nội thất đầy đủ, khách mua không mất thêm chi phí sửa chữa, có thể dọn vào ở ngay.
- Vị trí gần Làng Đại học, các trường cấp 1,2,3 và chợ, rất thuận tiện cho gia đình có con đi học và sinh hoạt hàng ngày.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Ngôi nhà phù hợp nhất cho gia đình có nhu cầu ở thực do vị trí thuận tiện, nhà xây mới, nội thất hoàn chỉnh. Ngoài ra có thể khai thác cho thuê dài hạn cho sinh viên hoặc nhân viên làm việc gần khu Đại học, tuy nhiên mức giá thuê có thể không cao do là nhà trong hẻm, không mặt tiền đường lớn.
Đầu tư xây lại không khả thi vì diện tích đất nhỏ hẹp chiều ngang 5m, khó xây căn hộ cho thuê hoặc nhà phố thương mại có giá trị cao hơn. Kho xưởng cũng không phù hợp do vị trí dân cư và hẻm nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 5m, Q. Ngũ Hành Sơn) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền đường 7m Q. Ngũ Hành Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 99,4 m² | 90 m² | 110 m² |
| Diện tích sử dụng | 108,8 m² | 100 m² | 120 m² |
| Hướng | Nam | Đông Nam | Tây Nam |
| Hẻm/MT | Hẻm ô tô 5m, có sân đỗ ô tô | Hẻm nhỏ 3,5m, khó quay đầu xe | Mặt tiền đường 7m, đông đúc |
| Giá bán | 4,85 tỷ (~48,8 triệu/m²) | 3,8 tỷ (~38 triệu/m²) | 6,5 tỷ (~54 triệu/m²) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ hiện trạng có khớp diện tích thực tế không.
- Kiểm tra hiện trạng nhà mới xây có hoàn toàn đảm bảo kết cấu, không có dấu hiệu thấm dột, nứt nẻ.
- Hẻm ô tô rộng nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh trường hợp hẻm cụt khó thoát.
- Xem xét quy hoạch khu vực, đặc biệt gần Làng Đại học, có thể thay đổi quy hoạch trong tương lai ảnh hưởng đến giá trị.
- Đánh giá lại phong thủy nhà hướng Nam có phù hợp với gia chủ không.
