Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt tiền đường Đặng Vũ Hỷ, Phường An Hải Đông, Quận Sơn Trà có diện tích đất 150 m² (6m x 25m), tổng diện tích sử dụng 350 m² với 3 tầng, 3 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh và nội thất cao cấp. Giá bán 24 tỷ đồng tương ứng với khoảng 160 triệu/m² (tính theo diện tích sử dụng).
So sánh với thị trường Đà Nẵng, đặc biệt khu Sơn Trà gần biển Mỹ Khê, giá đất mặt tiền đường lớn thường dao động từ 100 – 140 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu. Giá 160 triệu/m² là mức khá cao, thể hiện sự đánh giá tốt về vị trí đắc địa và nội thất hoàn thiện.
Tuy nhiên, nếu xét chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn cho nhà 3 tầng (~350 m²), tổng chi phí xây mới khoảng 2.1 – 2.45 tỷ đồng, giá bán 24 tỷ là gấp gần 10 lần chi phí xây dựng, thể hiện giá trị lớn nằm ở vị trí và tiềm năng thương mại.
Nhận xét giá: Giá này ở mức cao so với mặt bằng chung, người mua cần cân nhắc kỹ yếu tố pháp lý và tiềm năng phát triển trong tương lai, đồng thời so sánh kỹ các bất động sản tương tự trong khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt phố, mặt tiền rộng 6m, dễ dàng kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng tầng 1.
- Vị trí song song với đường Võ Văn Kiệt, gần trục đường Nguyễn Văn Thoại – tuyến đường ven biển sầm uất, thuận tiện giao thương và phát triển du lịch.
- Hướng Tây, phù hợp với khí hậu Đà Nẵng, có thể tận dụng ánh sáng và gió biển.
- Nội thất cao cấp, 3 tầng xây dựng kiên cố, tiện nghi, giảm thiểu chi phí cải tạo.
- Khu vực đông dân cư, dân trí cao, tiện ích xung quanh đầy đủ, phù hợp kinh doanh hoặc làm homestay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí đắc địa gần biển Mỹ Khê và mặt tiền đẹp, căn nhà này phù hợp nhất để:
- Cho thuê dòng tiền cao: Mở quán cà phê, nhà hàng, hoặc các dịch vụ du lịch, tận dụng lượng khách du lịch lớn quanh năm.
- Đầu tư xây lại: Tận dụng mật độ xây dựng cao, có thể xây dựng khách sạn mini hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê với khả năng sinh lời cao.
- Ở thực tế: Nếu người mua muốn làm nhà ở thì đây cũng là lựa chọn chất lượng với nội thất cao cấp và diện tích rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Võ Văn Kiệt) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 150 m² (6×25) | 120 m² (5×24) | 140 m² (7×20) |
| Giá bán | 24 tỷ (160 triệu/m² sàn) | 18 tỷ (150 triệu/m² sàn) | 22 tỷ (157 triệu/m² sàn) |
| Vị trí | Đường Đặng Vũ Hỷ, gần biển | Đường Võ Văn Kiệt, gần biển | Đường Nguyễn Văn Thoại, gần biển |
| Kết cấu | 3 tầng, nội thất cao cấp | 2 tầng, nhà mới xây | 3 tầng, nhà cũ |
| Tiện ích | Kinh doanh tốt, dân cư đông | Dân cư đông, khu kinh doanh | Gần trường, chợ, tiện lợi |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý đã có sổ đỏ rõ ràng, tránh tranh chấp đất đai.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đặc biệt các dự án ven biển có thể ảnh hưởng đến giá trị.
- Kiểm tra kỹ trạng thái nội thất và kết cấu nhà, dù đã hoàn thiện cao cấp nhưng cần đánh giá thực tế để tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Đánh giá mức độ ồn ào, giao thông trên đường Đặng Vũ Hỷ, xem có phù hợp để kinh doanh hoặc sinh hoạt hay không.
- Xem xét phong thủy hướng Tây có thể gây nóng vào buổi chiều, cần giải pháp cách nhiệt phù hợp.
