Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư diện tích 158m² (ngang 14m, dài 11.2m) trên đường Đào Công Soạn, phường Hòa Hiệp Nam, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng được rao bán với giá 10,3 tỷ đồng, tương đương 65,19 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư tại khu vực Liên Chiểu, bởi khu này còn đang trong giai đoạn phát triển, chưa phải trung tâm hành chính hay thương mại sầm uất của Đà Nẵng.
So sánh với giá thị trường hiện tại tại các khu vực lân cận như Hòa Khánh, mức giá đất thổ cư thường dao động khoảng 30-50 triệu/m², tùy vị trí mặt tiền và đường lớn nhỏ. Đường Đào Công Soạn rộng 5,5m với lề 3m là điểm cộng nhưng chưa phải tuyến đường chính hoặc trục lớn kết nối trực tiếp trung tâm.
Nếu xem xét để xây căn hộ, khách sạn hay homestay như quảng cáo, chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), cộng với giá đất trên sẽ đẩy tổng vốn đầu tư rất cao khiến việc hoàn vốn lâu và rủi ro. Đất không nằm trên mặt tiền đường lớn đủ để hấp dẫn khách thuê dài hạn hoặc khách du lịch.
Nhận xét giá: Giá này có dấu hiệu bị đẩy lên quá mức khoảng 20-30% so với giá thị trường thực tế khu vực, cần mặc cả mạnh hoặc yêu cầu chủ bán giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất liền kề 2 lô tạo quỹ đất rộng 158m², với mặt tiền 14m khá rộng, thuận lợi xây dựng công trình có mặt tiền đẹp.
- Đường rộng 5,5m và vỉa hè 3m tạo thuận tiện cho giao thông và đỗ xe, không quá nhỏ hẹp như nhiều con hẻm trong khu.
- Vị trí trục thông biển, tức là có thể đi thẳng ra biển nhưng đây không phải trục đường lớn hay trung tâm phát triển du lịch sầm uất.
- Khu dân trí cao, an ninh tốt, đó là điểm cộng để ở thực hoặc làm homestay quy mô nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất thổ cư này phù hợp nhất để đầu tư xây căn hộ cho thuê hoặc homestay quy mô nhỏ nhờ vị trí trục thông biển và dân cư ổn định. Tuy nhiên, để sinh lời tốt, cần cân nhắc chi phí xây dựng, vận hành và thị trường cho thuê hiện tại tại Liên Chiểu chưa quá mạnh so với các quận trung tâm như Sơn Trà, Hải Châu.
Không phù hợp để làm kho xưởng vì khu dân cư đông đúc, cũng không nên dùng làm đất trống đầu cơ dài hạn do quỹ đất tại đây đang tăng giá nhanh nhưng chưa phải khu vực trọng điểm phát triển du lịch hoặc thương mại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Lương Bằng, Liên Chiểu) | Đối thủ 2 (Đường Hòa Khánh, Liên Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 158 (2 lô liền kề) | 150 | 160 |
| Giá (triệu/m²) | 65,19 | 45 – 50 | 40 – 48 |
| Đường rộng (m) | 5,5 + vỉa hè 3m | 6 – 7 | 5 |
| Vị trí | Trục thông biển, dân trí cao | Gần trung tâm Liên Chiểu | Gần khu công nghiệp Hòa Khánh |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực: Đảm bảo đất không nằm trong quy hoạch mở rộng đường hoặc công trình công cộng.
- Xem xét khả năng cấp phép xây dựng công trình cao tầng (căn hộ, homestay), vì Liên Chiểu có giới hạn chiều cao xây dựng ở nhiều khu vực.
- Kiểm tra hiện trạng đất, tránh đất có nền yếu hoặc nằm trong khu vực dễ ngập lụt do gần biển.
- Đánh giá kỹ hạ tầng xung quanh, tiện ích và dịch vụ để đảm bảo phát triển kinh doanh cho thuê hiệu quả.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý kỹ càng, tránh rủi ro tranh chấp đất do lô liền kề.
