Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt tiền tại đường Hoàng Thị Loan, quận Liên Chiểu, diện tích 93 m² (5m x 19m), 4,5 tầng, gồm 6 phòng ngủ, giá chào bán 8,65 tỷ đồng tương đương khoảng 93,000,000 VNĐ/m² sàn sử dụng (tính tổng diện tích sàn khoảng 4,5 x 93 = 418,5 m²).
Với nhà cao tầng xây mới hiện nay, chi phí xây thô và hoàn thiện trung bình khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng ước tính vào khoảng 2,5 – 3 tỷ đồng. Như vậy, phần giá trị còn lại chủ yếu là giá đất và vị trí.
Khu vực Liên Chiểu đang phát triển nhanh, nhưng mức giá đất mặt tiền trung tâm quận này phổ biến hiện nay dao động khoảng 50-65 triệu/m² cho đất sạch, chưa bao gồm nhà xây sẵn. Với diện tích 93 m², đất có giá khoảng 4,65 – 6 tỷ đồng.
Nhà 4,5 tầng xây sẵn, nếu chất lượng hoàn thiện tốt, vị trí thuận tiện, giá 8,65 tỷ là mức khá cao nhưng vẫn có thể chấp nhận nếu so với các khu vực trung tâm khác của Đà Nẵng. Tuy nhiên, giá này đang nhỉnh hơn khoảng 20-30% so với mặt bằng chung tại Liên Chiểu, cần kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, pháp lý và tiện ích xung quanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa ngay trung tâm quận Liên Chiểu, trên trục đường chính Hoàng Thị Loan rộng 6m, thuận tiện di chuyển đến Cảng Liên Chiểu, sân bay và biển Nguyễn Tất Thành.
- Nhà mặt tiền 5m, chiều dài 19m cho phép thiết kế thoáng và nhiều phòng ngủ phù hợp gia đình lớn hoặc kết hợp kinh doanh.
- Hướng nhà Đông đón nắng buổi sáng, phù hợp với phong thủy và tiết kiệm điện năng.
- Nhà xây mới 4,5 tầng, thiết kế hiện đại, phù hợp với nhu cầu ở và cho thuê cao cấp.
- Pháp lý rõ ràng, giấy tờ hợp lệ giúp giảm thiểu rủi ro giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực và cho thuê dòng tiền cao do vị trí trung tâm và kết cấu hiện đại. Chủ nhà có thể cho thuê từng tầng hoặc nguyên căn với giá cao nhờ vị trí và tiện ích xung quanh đang phát triển mạnh mẽ. Ngoài ra, đầu tư xây lại không tối ưu do nhà mới xây, chi phí cao và rủi ro xây dựng trong khu vực đang có quy hoạch thay đổi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hồ Tùng Mậu) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Tất Thành) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 93 (5×19) | 80 (4×20) | 100 (5×20) |
| Giá bán (tỷ) | 8,65 | 7,2 | 9,5 |
| Giá/m² (tỷ/m²) | 0.093 | 0.09 | 0.095 |
| Số tầng | 4,5 | 3 | 5 |
| Hướng nhà | Đông | Đông Nam | Tây |
| Đường trước nhà (m) | 6 | 5 | 8 |
| Pháp lý | Giấy tờ hợp lệ | Giấy tờ hợp lệ | Giấy tờ hợp lệ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chất lượng xây dựng, hoàn thiện các tầng, tránh hiện tượng nứt nẻ, thấm dột do nhà mới xây nhưng cần xác nhận kỹ.
- Xác nhận rõ ràng về quy hoạch chi tiết khu vực Liên Chiểu, nhất là các dự án lân cận có thể ảnh hưởng đến giá trị trong tương lai.
- Kiểm tra giấy phép xây dựng, tránh nhà xây sai phép hoặc vượt tầng quy định.
- Đánh giá hạ tầng xung quanh và tiện ích để đảm bảo cam kết phát triển của khu vực trung tâm.
- Xem xét khả năng quay đầu và đỗ xe trên đường 6m trước nhà, đặc biệt với nhà cho thuê hoặc kinh doanh.
Nhận xét: Giá 8,65 tỷ cho căn nhà 4,5 tầng diện tích 93 m² mặt tiền trung tâm Liên Chiểu là mức giá khá cao so với mặt bằng chung, có thể bị đánh giá là ngáo giá khoảng 15-20%. Người mua cần thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu chủ đầu tư hỗ trợ thêm để đảm bảo hiệu quả đầu tư. Nếu không có nhu cầu cấp bách, nên cân nhắc kỹ, kiểm tra kỹ pháp lý và tiến độ hạ tầng trước khi xuống tiền.