Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 88m² (4x22m), xây 4 tầng với 7 phòng ngủ và hơn 6 phòng vệ sinh, nội thất cao cấp, tại khu vực trung tâm Quận Gò Vấp, đường số 18, P.8. Giá bán 11,6 tỷ tương đương 131,82 triệu đồng/m² đất.
So với giá thị trường khu vực Gò Vấp, mặt tiền đường lớn giá đất đã dao động khoảng 100-120 triệu/m², trong khi nhà trong hẻm rộng ô tô ra vào thoải mái thường có giá thấp hơn từ 10-20%. Nhà này hẻm thông xe tải, ô tô ra vào tốt, cộng với 4 tầng xây dựng, nếu tính chi phí xây dựng mới ước tính khoảng 6-7 triệu/m² sàn thì 4 tầng x 88m² x 6.5tr = ~2.3 tỷ chi phí xây mới. Do đó giá đất chiếm phần lớn giá trị.
Nhận xét về giá: Giá 11,6 tỷ cho nhà 4 tầng, 7PN tại vị trí này là mức giá cao, có thể bị đẩy lên khoảng 15-20% so với chuẩn khu vực do dòng tiền cho thuê tốt và mặt hẻm xe tải rộng. Tuy nhiên, mức giá này chưa quá “ngáo giá” nếu so với những căn mặt tiền đường tương tự trong khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm ô tô tải ra vào thoải mái, rất hiếm trong khu vực toàn nhà hẻm nhỏ, tạo thuận lợi cho việc di chuyển, vận chuyển hàng hóa hoặc xe ra vào.
- Nhà xây 4 tầng, 7 phòng ngủ và 7 phòng vệ sinh, phù hợp cho gia đình đông người hoặc kinh doanh dịch vụ cho thuê phòng cao cấp.
- Vị trí cách Quang Trung chỉ 100m, gần Ngã 6 Gò Vấp (2km), thuận tiện giao thông, gần trung tâm hành chính và thương mại.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng và thoáng hơn các căn nhà thông thường.
- Đã có sổ hồng, pháp lý rõ ràng, nội thất cao cấp, phù hợp khách mua muốn ở hoặc đầu tư cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất với đối tượng khách mua để ở kết hợp kinh doanh cho thuê phòng trọ hoặc văn phòng dịch vụ, tận dụng 7 phòng ngủ và 7 WC, dòng tiền cho thuê hiện tại đã sẵn có. Ngoài ra, có thể cải tạo nhẹ để tăng giá trị cho thuê hoặc nhận diện thương hiệu. Cũng có thể giữ làm tài sản dài hạn để hưởng lợi từ tăng giá bất động sản khu vực Gò Vấp đang phát triển mạnh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Quang Trung) | Đối thủ 2 (Đường số 19, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 88 m² (4x22m) | 90 m² (5x18m) | 85 m² (4x21m) |
| Tổng số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 4 tầng |
| Phòng ngủ / WC | 7PN / 7WC | 5PN / 4WC | 6PN / 5WC |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm xe tải rộng | Mặt tiền đường lớn | Hẻm xe máy |
| Giá bán | 11,6 tỷ (131,82 tr/m²) | 14,5 tỷ (~161 tr/m²) | 9,7 tỷ (~114 tr/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: tuy nội thất cao cấp nhưng cần kiểm tra kết cấu móng, tường, thấm dột ở các tầng trên.
- Xem xét tình hình cho thuê hiện tại: xác thực thu nhập dòng tiền, hợp đồng cho thuê rõ ràng, tránh rủi ro mất nguồn thu.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đặc biệt hẻm xe tải có thuộc tuyến đường mở rộng hay quy hoạch đặc biệt nào không.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, đảm bảo tiện lợi cho xe tải và ô tô lớn.
- Đánh giá phong thủy nhà nở hậu, hướng nhà để tránh các điểm hạn chế phong thủy tiềm ẩn.
Kết luận: Mức giá 11,6 tỷ cho căn nhà 4 tầng, 7 phòng ngủ tại vị trí này là cao nhưng hợp lý
