Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ dạng studio diện tích 25m² tại ngõ 148 Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, Hà Nội có mức giá thuê 4,6 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 184.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá đang ở tầm trung-cao so với phân khúc phòng trọ trong khu vực nội đô Hà Nội.
Phân tích mặt bằng chung, khu vực Cầu Giấy có nhiều phòng trọ với diện tích tương tự dao động từ 3 – 5 triệu/tháng, tùy điều kiện và nội thất. Với việc căn phòng được trang bị đầy đủ nội thất tiện nghi như điều hòa, nóng lạnh, bếp, tủ quần áo, thang máy, mức giá 4,6 triệu là hợp lý nhưng không quá rẻ.
Chú ý: Giá này phản ánh phòng mới hoặc được cải tạo tốt cùng tiện ích đủ dùng. Nếu phòng cũ kỹ, xuống cấp hoặc hẻm nhỏ, giá này có thể bị đánh giá cao hơn thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí tại ngõ 148 Trần Duy Hưng – khu vực trung tâm quận Cầu Giấy, gần các trường đại học, văn phòng, thuận tiện di chuyển.
- Phòng studio diện tích 25m² đủ rộng cho 1-2 người ở thoải mái.
- Trang bị nội thất đầy đủ, có thang máy – rất hiếm trong các khu nhà trọ truyền thống tại ngõ nhỏ.
- Ngày vào ở ngay, thuận tiện cho người cần chỗ ở nhanh.
Đây là điểm cộng lớn so với các phòng trọ thường không có thang máy hoặc nội thất kém.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng này phù hợp nhất cho đối tượng thuê ở thực, đặc biệt là sinh viên, nhân viên văn phòng hoặc người đi làm tự do cần không gian riêng tư, tiện nghi đầy đủ. Với mức giá và tiện ích như trên, khả năng cho thuê lại dòng tiền ổn định nếu người thuê có nhu cầu chuyển đi.
Không thích hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do diện tích nhỏ, công năng hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 120 Trần Duy Hưng) | Đối thủ 2 (Ngõ 10 Trung Hoà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 20 m² | 22 m² |
| Giá thuê | 4,6 triệu/tháng | 4 triệu/tháng | 4,2 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ, có thang máy | Đầy đủ, không có thang máy | Cơ bản, không có thang máy |
| Vị trí | Ngõ rộng, gần trung tâm | Ngõ nhỏ, khu dân cư đông | Ngõ nhỏ, ít tiện ích |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng thực tế phòng trọ, tránh phòng xuống cấp, thấm dột hoặc lỗi kỹ thuật.
- Xác minh rõ ràng về pháp lý cho thuê, hợp đồng rõ ràng tránh tranh chấp.
- Kiểm tra hẻm vào nhà có đủ rộng để thuận tiện đi lại, tránh trường hợp hẻm nhỏ khó quay đầu xe, di chuyển bất tiện.
- Kiểm tra an ninh khu vực, đảm bảo an toàn cho người ở.
- Kiểm tra nội thất có hoạt động tốt, đặc biệt điều hòa, nóng lạnh và thang máy.
Kết luận: Mức giá 4,6 triệu/tháng cho phòng trọ studio diện tích 25m² tại vị trí trung tâm Cầu Giấy với nội thất đầy đủ và có thang máy là mức giá hợp lý, có thể chốt nhanh nếu kiểm tra thực tế phòng đạt tiêu chuẩn. Tuy nhiên, nếu phòng cũ hoặc hẻm nhỏ khó đi lại, người thuê có thể thương lượng giảm giá 5-10%.
