Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư mặt tiền đường Trường Sa, Quận Ngũ Hành Sơn, diện tích 300m² (15m x 20m), hướng Đông, vị trí sát biển với giá rao 31 tỷ đồng tương đương 103,33 triệu/m². Đây là mức giá rất cao tính theo mặt bằng đất nền tại Đà Nẵng. Thông thường, các lô đất mặt tiền biển khu vực Hòa Hải dao động trong khoảng 60-80 triệu/m² tùy vị trí cụ thể, các lô sát biển cực đẹp mới có thể lên đến 90-100 triệu/m². Tuy nhiên, mức giá 103 triệu/m² hiện đang ở ngưỡng trên cao, gần bằng hoặc nhỉnh hơn giá đất nền các dự án đang phát triển tại khu vực trung tâm Ngũ Hành Sơn.
Do đây là đất thổ cư đã có sổ, pháp lý rõ ràng, không phải đất dự án hay đất phân lô trái phép, có thể xem là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ quy hoạch ven biển và các hạn chế liên quan đến khu vực bảo tồn, phòng chống sạt lở, hay quy hoạch công cộng ven biển có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng lâu dài.
Nhận xét về giá: Giá chào bán đang bị đẩy lên khá cao so với mặt bằng chung. Nếu xét về tiềm năng tăng giá và vị trí sát biển, mức giá này có thể hợp lý cho nhà đầu tư trung và dài hạn. Tuy nhiên, với người mua ở thực hoặc đầu tư ngắn hạn, đây là mức giá đang bị định giá vượt khoảng 20-30% so với thị trường hiện tại. Cần đàm phán giảm giá hoặc yêu cầu minh bạch thêm về pháp lý, quy hoạch.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường biển: Đây là điểm mạnh lớn nhất, rất hiếm lô đất mặt tiền sát biển có sổ đỏ tại Đà Nẵng.
- Diện tích vừa phải 300m²:
- Hướng Đông:
- Gần các tuyến đường lớn Phan Tòng và Nguyễn Thần Hiến:
Tuy nhiên, cần kiểm tra thêm về mức độ ồn ào, ô nhiễm từ đường biển đồng thời có thể bị hạn chế xây dựng cao tầng do quy hoạch ven biển.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất mặt tiền biển diện tích lớn, có sổ đỏ, rất thích hợp cho:
- Đầu tư dài hạn:
- Xây resort, khách sạn nhỏ hoặc biệt thự cho thuê nghỉ dưỡng:
- Ở thực cao cấp:
Không phù hợp để làm kho xưởng hay kinh doanh công nghiệp do vị trí du lịch và hạn chế quy hoạch.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Võ Nguyên Giáp) | Đối thủ 2 (Đường Trường Sa, gần cầu Rồng) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền đường biển, sát lối xuống biển, Ngũ Hành Sơn | Mặt tiền biển, khu vực resort, quận Sơn Trà | Mặt tiền biển, trung tâm quận Hải Châu |
| Diện tích | 300 m² | 250 m² | 280 m² |
| Giá/m² | 103,33 triệu | 90-95 triệu | 110 triệu |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ, đang rao bán | Đã có sổ, đất dự án |
| Tiềm năng | Cao, vị trí sát biển, thuận tiện xây dựng du lịch | Cao, khu resort phát triển mạnh | Rất cao, trung tâm thành phố, giá cao |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch ven biển, ranh giới đất, có bị hạn chế xây dựng tầng cao hoặc diện tích xây dựng không.
- Đánh giá hiện trạng đường xuống biển có phải lối đi công cộng hay riêng tư, có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng.
- Xem xét kỹ về chiều ngang 15m có đủ để xây biệt thự hoặc dự án nghỉ dưỡng theo quy chuẩn quy hoạch.
- Thẩm định tính pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp tranh chấp hoặc đất nằm trong diện quy hoạch giải tỏa.
- Đánh giá khả năng tăng giá trong 3-5 năm tới dựa trên kế hoạch phát triển khu vực Ngũ Hành Sơn.
