Thẩm định giá trị thực:
Dựa trên thông tin căn 2 phòng ngủ, diện tích 66m², giá 7,5 tỷ đồng tại Imperia Garden, Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân:
- Đơn giá tính theo m²: 7,5 tỷ / 66 m² ≈ 113,6 triệu/m².
- So sánh với mặt bằng chung căn hộ cao cấp khu vực Thanh Xuân hiện nay, giá phổ biến dao động từ 90-110 triệu/m² cho các dự án mới, hoàn thiện cao cấp.
- Imperia Garden là dự án cao cấp, vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ, pháp lý sổ đỏ rõ ràng, nên mức giá 113,6 triệu/m² có phần nhỉnh hơn mức trung bình.
- Tuy nhiên, căn 66m² chỉ có 2 phòng ngủ, phù hợp với gia đình nhỏ hoặc đầu tư cho thuê, nên mức giá này tương đối hợp lý nếu so với các dự án cùng phân khúc.
- Lưu ý, hướng nhà Tây Bắc có thể giảm chút giá trị với người thích ánh sáng ban ngày, nhưng ban công Đông Nam là điểm cộng về phong thủy và đón gió.
Nhận xét về giá: Giá căn 7,5 tỷ cho 66m² tại Imperia Garden hơi cao khoảng 5-10% so với mặt bằng khu vực tương đương, do vậy người mua cần thương lượng để có giá tốt hơn hoặc xem xét căn tương đương khác trong dự án.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí dự án Imperia Garden trung tâm Thanh Xuân, gần các tuyến đường lớn, tiện lợi di chuyển.
- Tiện ích nội khu đầy đủ: trường học, bể bơi bốn mùa, khuôn viên xanh.
- Căn 2 phòng ngủ diện tích 66m² phù hợp với người độc thân, vợ chồng trẻ hoặc gia đình nhỏ.
- Ban công hướng Đông Nam đón nắng sáng, gió mát, phù hợp phong thủy người Á Đông.
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ/sổ hồng đầy đủ, đảm bảo tính an toàn khi giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
- Phù hợp nhất cho người mua ở thực hoặc đầu tư cho thuê dòng căn hộ 2PN tại trung tâm Thanh Xuân.
- Khả năng cho thuê tốt với mức giá thuê cao do dự án cao cấp, tiện ích đồng bộ.
- Không phù hợp để đầu tư xây mới hay làm kho xưởng do là căn hộ chung cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Vinhomes Green Bay, Mễ Trì) | Đối thủ 2 (Times City, Minh Khai) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 66 | 70 | 65 |
| Phòng ngủ | 2 | 2 | 2 |
| Giá (tỷ đồng) | 7,5 | 7,0 | 6,8 |
| Đơn giá (triệu/m²) | 113,6 | 100 | 104,6 |
| Tiện ích | Đầy đủ, hiện đại | Đầy đủ, cao cấp | Đầy đủ, tiện nghi |
| Pháp lý | Sổ đỏ | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Hướng ban công | Đông Nam | Đông Bắc | Tây Nam |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất đã hoàn thiện, đảm bảo không bị hư hỏng hoặc xuống cấp do sử dụng.
- Xác minh hướng nhà và ban công có đúng với giấy tờ và thực tế, tránh sai lệch hướng phong thủy.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp tranh chấp hoặc vướng quy hoạch.
- Thẩm định hiện trạng xây dựng, đảm bảo không có các sửa chữa làm giảm giá trị căn hộ.
- Đánh giá môi trường sống xung quanh, đặc biệt về tiếng ồn hoặc ô nhiễm do gần đường Nguyễn Huy Tưởng.