Thẩm định giá trị thực:
Căn officetel diện tích 25m², tọa lạc tại đường Tô Hiến Thành, Phường 10, Quận 10 – khu vực trung tâm sầm uất, giá giao dịch thuê văn phòng officetel khu vực này thường dao động từ khoảng 300.000 đến 450.000 VNĐ/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích đi kèm.
Với mức giá 7,9 triệu/tháng, đơn giá thuê tương đương khoảng 316.000 VNĐ/m²/tháng, đây là mức giá khá sát với giá thị trường hoặc hơi thấp một chút nếu xét về vị trí trung tâm Quận 10.
Tòa nhà 7 tầng có 1 hầm, sân để xe rộng, có chỗ để ô tô đối diện, đồng hồ điện riêng, máy lạnh sẵn là điểm cộng giúp giảm chi phí phát sinh. Giấy tờ pháp lý đã có sổ rõ ràng, rất yên tâm về mặt pháp lý.
Tuy nhiên, cần lưu ý đây là officetel, không phải mặt bằng mặt tiền kinh doanh truyền thống nên nếu mục đích thuê là mở cửa hàng bán lẻ cần kiểm tra kỹ quy định ngành nghề được phép. Tòa nhà có thể đã sử dụng một thời gian (chưa rõ tuổi đời chính xác) nên cần kiểm tra tình trạng bảo trì, vận hành máy lạnh và nhà vệ sinh.
Nhận xét về giá: Giá thuê 7,9 triệu/tháng cho diện tích 25m² là mức giá khá hợp lý, không bị đẩy quá cao so với mặt bằng chung khu vực Quận 10.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Tòa nhà 7 tầng, có hầm để xe và sân để xe rộng rãi, rất hiếm offictel ở Quận 10 có bãi đậu xe thoáng như vậy.
- Vị trí tầng 5, không quá cao để đi lại tiện lợi nhưng đủ cao để tránh tiếng ồn mặt đường.
- Hệ thống 2 nhà vệ sinh riêng biệt Nam – Nữ, có người vệ sinh hàng ngày đảm bảo sạch sẽ, tạo môi trường làm việc chuyên nghiệp.
- Máy lạnh trang bị sẵn, đồng hồ điện riêng giúp tiết kiệm chi phí quản lý.
- Chỗ để ô tô đối diện tòa nhà là điểm cộng lớn vì khu vực trung tâm thường rất khó tìm chỗ đậu xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn officetel phù hợp nhất cho thuê làm văn phòng công ty nhỏ, start-up hoặc doanh nghiệp cần không gian làm việc tiện nghi, có chỗ để xe thuận tiện.
Không phù hợp để làm mặt bằng kinh doanh bán lẻ do hạn chế về mặt tiền và quy định ngành nghề. Cũng không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và cấu trúc tòa nhà.
Nhà mới hoặc trạng thái tốt có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc cho thuê ngắn hạn với giá cao hơn nếu trang bị thêm nội thất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Hồng Phong, Q10) |
Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Tri Phương, Q10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 25 | 30 | 28 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 7,9 | 9,5 | 8,4 |
| Đơn giá/m² (VNĐ) | 316.000 | 316.000 | 300.000 |
| Tiện ích | Hầm xe, máy lạnh, 2 WC, có sân để xe, có chỗ để ô tô đối diện | Máy lạnh, WC riêng, không có hầm xe | Hầm xe, WC chung, máy lạnh |
| Vị trí tầng | 5 | 3 | 6 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy phép sử dụng officetel cho mục đích thuê kinh doanh có phù hợp với ngành nghề định khai thác không.
- Kiểm tra tình trạng máy lạnh, điện nước hoạt động ổn định.
- Xác minh tình trạng bảo trì hầm xe và sân để xe, đảm bảo an toàn cho khách đến làm việc.
- Kiểm tra nội thất bàn giao: nhà vệ sinh, hệ thống chiếu sáng, khóa cửa.
- Kiểm tra môi trường xung quanh (tiếng ồn, ô nhiễm) do tầng 5 có thể vẫn bị ảnh hưởng nếu mặt đường lớn.
