Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt phố tại đường Tôn Thất Thuyết, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng có diện tích 85m², mặt tiền rộng 5m, đường trước nhà 7,5m, giá chào bán 7,25 tỷ đồng tương đương đơn giá khoảng 85,3 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Cẩm Lệ, nơi giá đất mặt tiền thường dao động từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Nhà hiện trạng 1 tầng, móng và trụ cột đã xây sẵn để phát triển lên 3 tầng, điều này giúp tiết kiệm chi phí xây dựng mới phần thô, tuy nhiên giá xây dựng hoàn thiện theo chuẩn hiện nay (6-7 triệu/m² sàn) cho 3 tầng khoảng 1,5 tỷ đồng nữa. Do đó, tổng chi phí đầu tư thực tế cho một căn nhà 3 tầng hoàn chỉnh có thể dao động quanh 8-8,5 tỷ đồng.
Xét về pháp lý, căn nhà có sổ hồng đầy đủ, không vướng quy hoạch, nằm trong khu phân lô dân trí cao, an ninh tốt và hạ tầng hoàn chỉnh với cống thoát nước sau đầy đủ, là điểm cộng lớn.
Nhận xét về giá: Giá 7,25 tỷ cho nhà 1 tầng 85m² mặt phố trung tâm khu vực này là mức cao, tương đương hoặc vượt giá thị trường. Nếu tính thêm chi phí xây dựng hoàn thiện 2 tầng trên móng sẵn có, tổng đầu tư có thể tăng lên 8 tỷ trở lên. Do vậy, mức giá này có thể đang bị đẩy lên 5-10% so với giá trị thực nếu xét về nhà hiện hữu 1 tầng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí góc 2 mặt tiền tại ngã ba Tôn Thất Thuyết – Thành Thái là cực kỳ hiếm, giúp tăng giá trị thương mại và tầm nhìn.
- Đường trước nhà rộng 7,5m, có chỗ để ô tô, thuận tiện kinh doanh hoặc làm văn phòng.
- Móng và trụ cột đã xây sẵn cho 3 tầng giúp tiết kiệm thời gian và chi phí xây dựng.
- Khu vực dân trí cao, an ninh tốt, phù hợp ở kết hợp kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí mặt phố góc và hạ tầng móng sẵn 3 tầng, phương án tối ưu là đầu tư xây lại 3 tầng hoàn chỉnh để vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê văn phòng/mặt bằng kinh doanh. Căn nhà hiện hữu 1 tầng còn khá hạn chế về diện tích sử dụng và giá trị khai thác.
Ngoài ra, nếu không có nhu cầu xây dựng, nhà mặt phố hiện tại có thể cho thuê dài hạn với dòng tiền ổn định do vị trí đẹp và chỗ đỗ ô tô thuận tiện.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Huy Tưởng) | Đối thủ 2 (Đường Lê Duẩn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 85 | 80 | 90 |
| Mặt tiền (m) | 5 (góc 2 mặt tiền) | 4,5 | 5 |
| Số tầng | 1 (móng sẵn 3 tầng) | 3 tầng hoàn thiện | 2 tầng hoàn thiện |
| Đường trước nhà (m) | 7,5 | 6 | 7 |
| Giá bán (tỷ) | 7,25 | 6,5 | 7,8 |
| Pháp lý | Sổ hồng đầy đủ | Sổ đỏ | Sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ móng và trụ cột đã xây sẵn, đảm bảo đúng kỹ thuật, không nứt nẻ hay xuống cấp.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt với vị trí góc để tránh vướng quy hoạch mở rộng hoặc công trình công cộng.
- Kiểm tra giấy phép xây dựng móng và trụ cột có khớp với quy trình xây dựng tiếp theo.
- Đánh giá xem có lỗi phong thủy nào về hướng nhà hay vị trí góc không (thường góc phố có thể gây cảm giác không an toàn hoặc tiếng ồn). Nếu có, có thể thương lượng giảm giá.
- Xác nhận tình trạng pháp lý sổ hồng, tránh tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng.
