Check giá "💥💥💥CĂN GÓC 2 MẶT TIỀN-NHÀ VÕ DUY NINH P22- SÁT VÁCH Q1-62m2. Chỉ nhỉnh"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà có diện tích đất 62m² (3,8m x 17m), diện tích xây dựng 2 tầng, với giá bán 5,88 tỷ đồng, tương đương 94,84 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá cao so với mặt bằng chung khu vực Bình Thạnh, đặc biệt là nhà trong hẻm.

So với các nhà phố mặt tiền chính hoặc gần mặt tiền đường lớn tại Bình Thạnh, giá thường dao động từ 80-90 triệu/m² cho nhà 2 tầng cũ như căn này. Với dạng nhà trong hẻm, giá thường thấp hơn từ 15-25%, do hạn chế về giao thông và tiện ích. Như vậy, giá 94,84 triệu/m² cho nhà trong hẻm 3m có phần bị đẩy lên cao khoảng 10-20%.

Về kết cấu, nhà 2 tầng cũ, chưa rõ tình trạng sơn sửa và kết cấu chịu lực. Chi phí xây mới hoàn thiện trung bình khoảng 6-7 triệu/m² sàn, nghĩa là xây nhà mới 2 tầng khoảng 200-250 triệu đồng/m² xây dựng, tương đương 1,2-1,5 tỷ đồng. Nhà hiện hữu 2 tầng nếu còn sử dụng tốt thì giá trị còn lại có thể chiếm 50-70% so với xây mới.

Tuy nhiên, nhà có dạng “nhà nở hậu” nên diện tích sử dụng thực tế có thể không đều, cần đo đạc kỹ. Hẻm trước nhà rộng 3m, cách hẻm xe hơi vài bước, gây hạn chế di chuyển xe lớn, ảnh hưởng tới giá trị sử dụng.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Căn góc 2 mặt tiền hẻm: Đây là điểm rất hiếm trong khu vực, giúp nhà thông thoáng, dễ lấy sáng và có thể tận dụng làm lối đi phụ hoặc chỗ để xe rộng hơn.
• Vị trí sát vách Quận 1: Gần trung tâm tài chính, thuận tiện đi lại và tiềm năng tăng giá đất cao trong dài hạn.
• Sân để xe rộng: Ưu điểm lớn ở khu vực hẻm nhỏ, tăng tiện ích sử dụng thực tế.
• Pháp lý rõ ràng (sổ hồng riêng): Tạo sự an tâm và thuận tiện chuyển nhượng.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Với vị trí và đặc điểm, căn nhà thích hợp để ở thực hoặc cho thuê văn phòng/khách thuê cao cấp do gần Quận 1 và có 2 mặt tiền nhỏ hẻm. Nếu tài chính dư dả, có thể cân nhắc mua để đầu tư xây mới 3-4 tầng với mật độ xây dựng khoảng 80-90%, tăng giá trị khai thác.

Tuy nhiên, do hẻm nhỏ và nhà 2 tầng cũ, nếu mua để đầu tư dài hạn cần tính toán kỹ chi phí sửa chữa hoặc xây mới, đồng thời kiểm tra quy hoạch xây dựng, chiều cao cho phép tại địa phương.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: tường, móng, trần có bị thấm dột, nứt nẻ hay không do nhà đã cũ.
• Đo đạc chính xác diện tích sử dụng thực tế, đặc biệt phần nở hậu để tính đúng giá trị.
• Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, chiều cao xây dựng và khả năng mở rộng/hợp thửa.
• Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm 3m, xem xét tiện ích giao thông.
• Xác thực pháp lý (sổ hồng) và rà soát các khoản nợ, tranh chấp nếu có.

Nhận xét cuối cùng: Mức giá 5,88 tỷ cho căn nhà 2 tầng trong hẻm 3m tại Bình Thạnh, dù có lợi thế 2 mặt tiền và vị trí gần quận 1, đang bị định giá hơi cao khoảng 10-20% so với thị trường. Người mua nên thương lượng giảm giá, tập trung vào điểm yếu như hẻm nhỏ, nhà cũ, kết cấu nở hậu và chi phí sửa chữa tiềm năng để ép giá. Nếu không muốn rủi ro, có thể chờ thêm vài tháng để so sánh thêm các sản phẩm tương đương hoặc tìm nhà có hẻm rộng hơn và cấu trúc chắc chắn hơn.