Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 60,7m² (4,1m x 15m), nhà 2 tầng gồm 3 phòng ngủ, tọa lạc tại khu phố Hàn Quốc, phường An Hải, quận Sơn Trà, Đà Nẵng, cách biển Mỹ Khê chỉ 500m, đường trước nhà rộng 3m (hẻm nhỏ). Giá chào bán hiện tại là 5,85 tỷ đồng, tương đương khoảng 96,4 triệu/m² đất.
So với mặt bằng giá đất tại khu vực Sơn Trà, đặc biệt gần biển Mỹ Khê, giá đất thổ cư trung bình dao động từ 80-110 triệu/m² tùy vị trí và đường lớn nhỏ. Nhà 2 tầng xây dựng chắc chắn, nội thất đầy đủ, có thể ước tính giá trị xây dựng hoàn thiện khoảng 6,5 triệu/m² sàn. Tổng diện tích sàn khoảng 120m², giá trị xây dựng khoảng 780 triệu. Giá trị đất chiếm phần lớn trong tổng giá.
Nhận xét về giá: Giá 5,85 tỷ cho căn nhà mặt hẻm 3m gần biển Mỹ Khê có phần hơi cao so với mặt bằng chung, do hẻm nhỏ hạn chế khả năng để xe và di chuyển, điều này thường trừ khoảng 10-15% giá trị so với nhà mặt tiền đường lớn. Nếu tính giá đất quy đổi khoảng 85 triệu/m² đất (đã trừ hẻm nhỏ), giá này có phần chưa thực sự hợp lý, cần thương lượng thêm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trong khu phố Hàn Quốc nổi tiếng, cộng đồng người nước ngoài sinh sống đông đúc, nhu cầu thuê nhà cao và ổn định.
- Gần biển Mỹ Khê chỉ 500m, thuận tiện cho nghỉ dưỡng hoặc cho thuê ngắn hạn.
- Nhà có sân thượng, phòng bếp và phòng ăn đầy đủ, thiết kế phù hợp với gia đình hoặc khách thuê dài hạn.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng/sổ đỏ đầy đủ, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Tuy nhiên, điểm hạn chế là nhà trong hẻm nhỏ 3m, gây khó khăn cho việc để xe và vận chuyển đồ đạc cồng kềnh, đồng thời ảnh hưởng đến giá trị thanh khoản.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này rất phù hợp để sử dụng:
- Ở thực tế: Nếu gia đình cần một nơi gần biển, tiện nghi đầy đủ, không ngại hẻm nhỏ.
- Cho thuê dòng tiền: Khu phố Hàn Quốc đông người nước ngoài nên nhu cầu thuê cao, hiện đang cho thuê 10 triệu/tháng, tỷ suất sinh lời khoảng 2%/năm, khá ổn định.
- Đầu tư dài hạn: Khu vực có tiềm năng tăng giá đất tốt nhưng cần cân nhắc khả năng mở rộng hẻm hoặc mua thêm lô liền kề.
Không nên lựa chọn để làm kho xưởng hay xây mới đập bỏ do diện tích nhỏ, hẻm nhỏ và quy hoạch khu vực không phù hợp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường An Hải Bắc) | Đối thủ 2 (Đường Phạm Văn Đồng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 60,7 m² | 65 m² | 55 m² |
| Loại nhà | Nhà 2 tầng, hẻm 3m | Nhà 3 tầng, mặt tiền 6m | Nhà 2 tầng, hẻm 5m |
| Giá bán | 5,85 tỷ | 7,2 tỷ | 5,3 tỷ |
| Khoảng cách biển Mỹ Khê | 500m | 700m | 600m |
| Pháp lý | Sổ hồng đầy đủ | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Tiềm năng cho thuê | Cao (đang thuê 10 triệu/tháng) | Rất cao (vị trí mặt tiền) | Trung bình (hẻm rộng hơn) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái kết cấu nhà, đặc biệt nhà 2 tầng cũ có thể có hiện tượng thấm dột hoặc xuống cấp nền móng.
- Đánh giá khả năng để xe và quay đầu xe trong hẻm 3m rất quan trọng, tránh phát sinh phiền toái khi sinh hoạt hàng ngày.
- Xác minh chính xác quy hoạch khu vực, có kế hoạch mở rộng hẻm hay không, vì hẻm nhỏ sẽ ảnh hưởng đến giá trị lâu dài.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, vì khu vực có nhiều người nước ngoài sinh sống, cần đảm bảo không có tranh chấp hoặc ràng buộc đặc biệt.
