Thẩm định giá trị thực:
Nhà thuê diện tích sử dụng 40m² (20m² đất, 2 tầng) tại hẻm 28 Đỗ Quang Đẩu, Phạm Ngũ Lão, Quận 1 với giá 5,5 triệu/tháng tương đương ~137.500đ/m²/tháng. Đây là mức giá thuê phổ biến cho nhà hẻm nhỏ khu trung tâm Quận 1, nơi đất đai đắt đỏ và mật độ dân cư cao. Nhà 2 tầng, chưa trang bị nội thất (nhà trống) nên người thuê sẽ cần đầu tư thêm nội thất nếu dùng để ở hoặc kinh doanh nhỏ.
Về mặt cấu trúc, nhà cũ dạng hẻm sâu, diện tích đất hạn chế 20m², tổng diện tích sử dụng 40m² khá khiêm tốn so với nhu cầu hiện nay. Giá thuê khoảng 5,5 triệu/tháng cho vị trí trung tâm đã được định giá hợp lý, không quá cao so với mặt bằng Quận 1 nhưng cũng không rẻ so với kích thước nhỏ và điều kiện nhà cũ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Nhà nằm trong hẻm, mặt hẻm rộng khoảng 2m (hẻm nhỏ), phù hợp cho khách thuê có nhu cầu yên tĩnh và không cần mặt tiền chính. Đây là điểm hạn chế so với các mặt bằng mặt tiền phố lớn.
– Vị trí gần phố Tây Bùi Viện, thuận lợi cho khách thuê làm văn phòng nhỏ, kinh doanh dịch vụ ăn uống, lưu trú ngắn hạn hoặc ở thực với ưu điểm giao thông thuận tiện.
– Nhà 2 tầng có thể tận dụng thêm không gian sinh hoạt hoặc kho chứa, tốt hơn nhiều căn nhà trệt cùng khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc làm văn phòng nhỏ, cửa hàng dịch vụ phục vụ khách du lịch (do gần phố Tây Bùi Viện). Với diện tích và tình trạng hiện tại, không thích hợp làm kho xưởng hoặc đầu tư xây mới do diện tích đất nhỏ và hẻm nhỏ gây khó khăn cho vận chuyển vật liệu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 40 Nguyễn Trãi) | Đối thủ 2 (Hẻm 15 Bùi Viện) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 40 m² (2 tầng) | 50 m² (1 tầng) | 35 m² (2 tầng) |
| Giá thuê | 5,5 triệu/tháng | 6,2 triệu/tháng | 5,8 triệu/tháng |
| Vị trí | Hẻm nhỏ, gần phố Tây Bùi Viện | Hẻm lớn hơn, gần Nguyễn Trãi | Hẻm nhỏ, sát phố Bùi Viện |
| Tình trạng | Nhà trống, 2 tầng | Trang bị nội thất cơ bản | Nhà cũ, trống |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà cũ, đặc biệt về thấm dột, hệ thống điện nước.
- Do nhà trong hẻm nhỏ, cần khảo sát khả năng quay đầu xe, đỗ xe; hạn chế cho xe lớn.
- Kiểm tra lại tính pháp lý sổ hồng để đảm bảo không tranh chấp.
- Xác định quy hoạch khu vực, tránh rủi ro bị quy hoạch lấy đất làm công trình công cộng.
- Do nhà không có nội thất, cần dự trù chi phí cải tạo, trang bị tối thiểu.
Nhận xét về giá: Mức giá 5,5 triệu/tháng là hợp lý, không quá cao so với khu vực trung tâm Quận 1, đặc biệt khi so với các căn hẻm gần đó. Tuy nhiên, do diện tích nhỏ và nhà cũ, người thuê nên thương lượng giảm nhẹ giá hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ sửa chữa nếu phát hiện hư hỏng. Nếu cần không gian rộng hơn hoặc mặt tiền, nên xem xét thêm các lựa chọn khác.
