Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 40m², xây 2 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 80m² (4x10m sàn x 2 tầng). Giá thuê 7,5 triệu/tháng tương đương 93.750 VNĐ/m²/tháng sử dụng. Về mặt giá thuê nhà nguyên căn khu vực Gò Vấp, đặc biệt ở Phường 17, mức giá thuê từ 6-8 triệu/tháng cho nhà 2PN tương tự là phổ biến.
Nhà có kết cấu 1 trệt 1 lầu, 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, ban công, đang trong quá trình sơn sửa nên chất lượng khá ổn, nhà sạch mới. Đây không phải nhà cao tầng hay căn hộ chung cư nên việc so sánh chi phí xây dựng mới không phù hợp. Tuy nhiên, nhà trong hẻm nhỏ nên giá thuê thường sẽ thấp hơn mặt tiền chính đường.
Nhận xét giá: Giá 7,5 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không quá cao so với khu vực và diện tích sử dụng. Tuy nhiên, cần lưu ý hẻm nhỏ, khó quay đầu xe, có thể gây bất tiện cho người thuê có xe hơi.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà trong hẻm cụt, tạo sự an ninh và yên tĩnh cho người thuê.
- Diện tích sử dụng khá đầy đủ cho gia đình nhỏ hoặc nhóm thuê làm việc online, phù hợp với yêu cầu ưu tiên của chủ nhà.
- Có ban công và 2 WC riêng biệt, thuận tiện cho sinh hoạt.
- Nhà mới được sơn sửa và bàn giao sạch sẽ, giảm chi phí sửa chữa ban đầu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn cho các gia đình nhỏ hoặc nhóm nhân viên làm việc online. Hẻm nhỏ và diện tích hạn chế không thích hợp để làm kho xưởng hay kinh doanh quá mạnh. Nếu đầu tư dài hạn, có thể cân nhắc giữ nguyên cho thuê ổn định hoặc cải tạo nâng cấp khi có điều kiện.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 10, P.17) | Đối thủ 2 (Đường 3, P.17) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 40 đất, 80 sử dụng | 45 đất, 90 sử dụng | 38 đất, 76 sử dụng |
| Số tầng | 2 | 2 | 1 |
| Phòng ngủ / WC | 2PN / 2WC | 3PN / 2WC | 2PN / 1WC |
| Hẻm | Hẻm nhỏ, cụt | Hẻm lớn, xe tải nhỏ chạy được | Hẻm nhỏ, có lối thoát |
| Giá thuê | 7,5 triệu/tháng | 8,2 triệu/tháng | 6,8 triệu/tháng |
| Ưu điểm | Nhà mới sơn sửa, yên tĩnh | Hẻm lớn, diện tích rộng hơn | Giá rẻ, gần chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà sau khi sơn sửa, đảm bảo không có thấm dột, nứt tường.
- Do hẻm nhỏ và cụt, kiểm tra khả năng quay đầu xe, đặc biệt nếu có xe ô tô.
- Xác minh đầy đủ giấy tờ pháp lý, sổ hồng rõ ràng, không dính quy hoạch hay tranh chấp.
- Thẩm định kỹ vị trí hẻm, xem xét mức độ an ninh và tiện ích xung quanh.
- Hỏi kỹ về chi phí điện nước, quản lý nhà, tránh phát sinh không mong muốn.
