Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất 99m² (chiều dài 20m, chiều ngang 5m) tại vị trí mặt tiền đường Trừ Văn Thố, phường Hòa Thọ Đông, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng, mức giá 4,5 tỷ đồng tương đương ~45,45 triệu/m².
So sánh với mặt bằng chung đất thổ cư mặt tiền tại khu vực Cẩm Lệ, giá phổ biến dao động từ 30-40 triệu/m² tùy vị trí và đường lớn nhỏ. Khu vực gần trường học và công viên có tiềm năng tăng giá tốt, tuy nhiên mặt tiền chỉ 5m khá hẹp, hạn chế xây dựng.
Giá này đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với mặt bằng chung thực tế tại khu vực Hòa Thọ Đông. Với diện tích nhỏ và mặt tiền hẹp, mức giá 45,45 triệu/m² là khá cao, cần thận trọng.
Pháp lý sổ đỏ đầy đủ là điểm cộng lớn, giảm rủi ro pháp lý cho người mua.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí cạnh trường Hoàng Dư Khương và công viên Phong Bắc giúp tăng giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác cho thuê hoặc ở.
- Mặt tiền 5m đường rộng 5,5m thuận tiện di chuyển, hiếm có trong khu vực thường là hẻm nhỏ.
- Hướng Tây phù hợp với những người thích nắng buổi chiều, tuy nhiên cần lưu ý tránh nóng mùa hè.
- Đất thổ cư sổ đỏ rõ ràng, đảm bảo pháp lý, thuận tiện xây dựng ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất phù hợp để xây nhà ở thực tế hoặc đầu tư xây nhà cho thuê dạng căn hộ mini hoặc trọ do gần trường học và công viên.
Với mặt tiền hẹp 5m, không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh lớn, nhưng có thể tận dụng khai thác cho thuê dài hạn.
Nếu mua để đầu tư dài hạn, cần theo dõi quy hoạch xung quanh để tối ưu giá trị tăng lên.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Đình Lý) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Lương Bằng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 99 | 100 | 120 |
| Giá/m² (triệu) | 45.45 | 38 | 35 |
| Mặt tiền (m) | 5 | 6 | 7 |
| Đường trước nhà (m) | 5.5 | 7 | 8 |
| Pháp lý | Sổ đỏ | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
| Tiện ích xung quanh | Cạnh trường + công viên | Gần chợ + trường học | Gần bệnh viện + trung tâm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ ranh giới đất, cắm mốc rõ ràng, tránh tranh chấp.
- Đường trước đất rộng 5,5m nhưng cần khảo sát hiện trạng có bị quy hoạch cắt lộ giới hay không.
- Do đất mặt tiền chỉ 5m, kiểm tra quy định mật độ xây dựng, chiều cao để tránh bị hạn chế phát triển.
- Kiểm tra hướng Tây để xử lý chống nóng, tránh ảnh hưởng đến chất lượng sống về lâu dài.
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, không có khoản vay ngân hàng hay tranh chấp ẩn sau.
Kết luận: Giá 4,5 tỷ cho đất 99m² mặt tiền 5m tại Hòa Thọ Đông là mức giá khá cao so với thị trường, người mua nên cân nhắc kỹ. Nếu có nhu cầu ở lâu dài hoặc khai thác cho thuê gần trường học, vị trí này có lợi thế. Tuy nhiên, do mặt tiền hẹp và giá đẩy cao, bạn có thể dùng các điểm hạn chế về mặt tiền, hướng Tây và chiều rộng đường để thương lượng giảm giá ít nhất 10-15%.
