Thẩm định giá trị thực:
Giá chào bán: 4,88 tỷ VNĐ cho diện tích 91,5 m², tương đương 53,33 triệu VNĐ/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư tại khu vực Phường Hòa Quý, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Thông thường, giá đất thổ cư mặt tiền ven dự án đô thị mới trong khu vực dao động khoảng 40-45 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích. Mức giá 53,33 triệu/m² cao hơn khoảng 20-30% so với trung bình, thể hiện sự đánh giá cao vị trí gần cầu Khuê Đông và đường 7,5m đôi.
Về diện tích, 5m mặt tiền khá hạn chế trong khi chiều dài 18.3m là hợp lý, thích hợp xây nhà phố hoặc biệt thự mini. Đất đã có sổ đỏ rõ ràng, an tâm pháp lý. Tuy nhiên cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết dự án để xem có giới hạn chiều cao hay mật độ xây dựng không, đặc biệt khi đất nằm trong dự án đô thị mới.
Nhận xét về giá: Giá này có thể đang bị đẩy lên do vị trí gần cầu Khuê Đông và công viên đối diện tạo điểm nhấn, tuy nhiên vẫn cần thương lượng vì mức chào khá cao so với khu vực lân cận.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất mặt tiền đường 7,5m hai làn, thuận tiện giao thông, dễ xây dựng kinh doanh hoặc để ở.
- Hướng Đông nhận ánh sáng buổi sáng, mát mẻ buổi chiều, phù hợp phong thủy nhiều gia đình Việt.
- Vị trí đối diện công viên, tạo không gian xanh, thoáng đãng, tăng giá trị sống.
- Gần Shophouse chỉ 100m, thuận tiện mua sắm và giải trí, tăng khả năng cho thuê hoặc khai thác kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn đất này phù hợp nhất để xây nhà ở kết hợp kinh doanh nhỏ (như nhà trẻ, spa, cửa hàng tiện lợi) hoặc đầu tư lâu dài chờ tăng giá do nằm trong khu đô thị phát triển mạnh. Với diện tích và mặt tiền hiện tại, không nên xây nhà quá lớn mà nên ưu tiên thiết kế thoáng, tận dụng hướng Đông và view công viên. Nếu không có kế hoạch sử dụng lâu dài, đầu tư giữ đất chờ thời điểm đẩy giá tiếp theo cũng là phương án hợp lý.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Võ Chí Công, Q. Ngũ Hành Sơn) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Kế Viêm, Q. Ngũ Hành Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 91.5 | 85 | 100 |
| Giá/m² (triệu VNĐ) | 53,33 | 45 – 48 | 42 – 46 |
| Mặt tiền (m) | 5 | 6 | 5.5 |
| Hướng đất | Đông | Đông Nam | Đông |
| Gần công viên / tiện ích | Có, đối diện công viên | Gần chợ, trường học | Gần trung tâm hành chính |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết dự án Khu đô thị Võ Chí Công Nối dài, đặc biệt về mật độ xây dựng và chiều cao tối đa để tránh xây dựng bị giới hạn.
- Xác minh tính pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp đất bị tranh chấp hoặc dính quy hoạch treo.
- Đánh giá tình trạng hạ tầng đường 7,5m hai làn thực tế có hoàn thiện như mô tả hay chưa.
- Kiểm tra môi trường xung quanh, đặc biệt nguồn nước và tiếng ồn do gần cầu Khuê Đông.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, đỗ xe khi xây dựng nhà mặt tiền 5m trên đường 7,5m.
