Thẩm định giá trị thực:
Nhà 42/91 Hoàng Hoa Thám thuộc Quận Bình Thạnh, diện tích đất 36.4 m², diện tích sử dụng 72.8 m² với 2 tầng (trệt + lầu), 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh. Chiều ngang chỉ 2.6 m, chiều dài 14 m, thuộc dạng nhà hẻm xe hơi, có nội thất đầy đủ, sổ hồng rõ ràng.
Với mức giá thuê 14.5 triệu/tháng, đơn giá thuê tương đương khoảng 200.000 VNĐ/m² sử dụng/tháng, đây là mức giá phổ biến ở khu Bình Thạnh cho dạng nhà hẻm xe hơi, có nội thất và diện tích sử dụng khá hợp lý. Nhà mới xây hoặc cải tạo tốt sẽ có chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tương đương giá thuê phải phản ánh được giá trị sử dụng và vị trí.
Vì nhà không phải dạng đất trống hay nhà nát, mà đã có 2 tầng và nội thất hoàn chỉnh, giá thuê này khá sát với mặt bằng khu vực. Tuy nhiên, chiều ngang 2.6 m khá nhỏ, có thể gây cảm giác chật chội, ảnh hưởng đến tiện ích sinh hoạt và thông thoáng.
Nhận xét về giá: mức giá 14.5 triệu/tháng là hơi cao so với mặt bằng nhà hẻm xe hơi cùng loại trong Bình Thạnh, nhất là khi chiều ngang hẹp và hẻm tuy xe hơi vào được nhưng có thể khó quay đầu hoặc đậu xe lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi: ưu thế lớn so với nhiều nhà hẻm nhỏ chỉ cho xe máy, thuận tiện đi lại và vận chuyển.
- 3 phòng ngủ, 3 WC riêng biệt phù hợp gia đình nhiều thành viên hoặc thuê nhóm người.
- Nội thất đầy đủ, vào ở ngay, giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu.
- Vị trí trên đường Hoàng Hoa Thám – khu vực sầm uất, gần trung tâm Quận Bình Thạnh, thuận tiện di chuyển sang các quận trung tâm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho thuê ở thực, đặc biệt với gia đình nhỏ hoặc nhóm làm việc. Có thể khai thác cho thuê dài hạn với mức giá trên do nội thất và vị trí. Nếu có nhu cầu, cũng có thể tận dụng làm văn phòng nhỏ hoặc kinh doanh online tại nhà.
Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ, không phù hợp đầu tư xây mới do diện tích đất hạn chế và mặt tiền quá hẹp (2.6 m).
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Xí, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Phan Văn Trị, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 36.4 | 40 | 38 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 72.8 | 75 | 70 |
| Số tầng | 2 | 2 | 2 |
| Hẻm xe hơi | Có | Không (chỉ xe máy) | Có |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 14.5 | 12 | 15 |
| Nội thất | Đầy đủ | Trống | Đầy đủ |
| Ưu điểm nổi bật | Hẻm rộng, nội thất | Diện tích rộng hơn | Vị trí đẹp, nội thất |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, đảm bảo không tranh chấp, lấn chiếm.
- Xác định rõ quy hoạch khu vực, tránh trường hợp tương lai hẻm bị thu hẹp hoặc quy hoạch đường mới.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, đặc biệt là chất lượng xây dựng, có chỗ nào xuống cấp, thấm dột không.
- Kiểm tra khả năng đậu, quay đầu xe hơi trong hẻm, tránh phiền phức khi sử dụng xe lớn.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, nội thất đi kèm có hoạt động tốt, không phải sửa chữa lớn.
