Thẩm định giá trị thực:
Địa chỉ tài sản nằm trên đường số 1, phường Long Trường, Thành phố Thủ Đức (Quận 9 cũ), khu vực có mức giá thuê nhà ở trung bình từ 6-9 triệu/tháng cho nhà 2PN diện tích tương đương. Diện tích nhà rộng 4x30m (120m² đất, sử dụng khoảng 200m² sàn với 2 tầng), có sân rộng để được 3 xe hơi, điều này khá hiếm trong khu vực, tạo giá trị sử dụng cao.
So sánh đơn giá thuê hiện tại: 7 triệu/tháng tương ứng khoảng 58.000đ/m² diện tích đất, hoặc ~35.000đ/m² sàn sử dụng (200m²). Mức giá này khá hợp lý so với nhà cùng khu vực có sân để được ô tô (thường giá thuê sẽ dao động 7-9 triệu/tháng), không có dấu hiệu bị đẩy giá quá cao. Nhà đã có nội thất đầy đủ và giấy tờ sổ hồng rõ ràng, giảm rủi ro pháp lý cho người thuê.
Nhận xét về giá: Giá thuê 7 triệu/tháng là mức hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng chung nhưng cần kiểm tra kỹ nội thất thực tế và tình trạng nhà.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có sân rộng để được 3 xe hơi ngay trong sân, rất hiếm trong khu vực nhà thuê ở Thành phố Thủ Đức, đặc biệt trong khu dân cư đông đúc.
- Hẻm xe hơi, rộng rãi, thuận tiện cho việc ra vào, không gặp khó khăn quay đầu xe.
- Kết cấu 1 trệt 1 lầu, có sân thượng và sân vườn, phù hợp gia đình cần không gian sống thoáng đãng.
- Nội thất đầy đủ, sẵn sàng vào ở ngay, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng cần không gian yên tĩnh, sân vườn rộng. Đồng thời, với vị trí hẻm xe hơi rộng và sân đậu được nhiều xe, căn nhà cũng rất phù hợp cho thuê dài hạn với đối tượng khách thuê làm văn phòng hoặc gia đình có nhiều xe hơi. Do đó, kịch bản cho thuê dòng tiền là tối ưu nhất, với lợi thế sân rộng không nhiều trong khu vực.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 2, Phường Long Trường) | Đối thủ 2 (Đường Tam Đa, Phường Long Trường) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 120 m² (4x30m) | 100 m² (5x20m) | 110 m² (4.5x24m) |
| Số tầng | 2 tầng | 2 tầng | 1 tầng |
| Số phòng ngủ | 2 phòng | 3 phòng | 2 phòng |
| Sân đậu xe | 3 xe hơi trong sân | 1 xe hơi ngoài đường | 2 xe hơi trong sân nhỏ |
| Giá thuê | 7 triệu/tháng | 7.5 triệu/tháng | 6.5 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Chưa rõ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nội thất thực tế, đặc biệt hệ thống điện nước, điều hòa, phòng vệ sinh (đã có 2 phòng WC).
- Kiểm tra hiện trạng sân vườn và sân đậu xe, đảm bảo không bị ngập nước hoặc khó di chuyển trong mùa mưa.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, xác nhận sổ hồng cá nhân, không tranh chấp.
- Xem xét an ninh khu vực và quy hoạch xung quanh để tránh bị ảnh hưởng bởi dự án lớn hoặc đường lộ mở rộng trong tương lai.
- Do nằm trong hẻm, kiểm tra khả năng quay đầu và lưu thông xe tải lớn, tránh rắc rối khi chuyển đồ hoặc sửa chữa.
