Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt phố tại địa chỉ 276A Đường Cách Mạng Tháng 8, Quận 3 có diện tích đất và sử dụng 98m², mặt tiền 4.2m và chiều dài 20m, kết cấu trệt suốt cùng sân thượng. Với mức giá thuê 45 triệu/tháng, ta tính được đơn giá thuê khoảng ~459.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng thuê nhà mặt tiền cùng khu vực Quận 3, nơi giá thuê nhà mặt phố thường dao động 30-40 triệu/tháng cho diện tích tương đương.
Nhà trệt nguyên căn, không có tầng lầu, đồng nghĩa không tận dụng tối đa diện tích xây dựng theo chiều cao, trong khi chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn cho nhà phố. Nhà nở hậu là điểm cộng về mặt phong thủy và tiềm năng sử dụng, tuy nhiên kết cấu chỉ 1 tầng có thể hạn chế khai thác kinh doanh đa dạng.
Nhận xét về giá: Giá thuê này đang ở mức cao, có thể bị “ngáo giá” khoảng 10-15% so với giá trung bình khu vực. Người thuê cần cân nhắc kỹ trước khi đồng ý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Quận 3, thuận tiện giao thông và tập trung nhiều tiện ích, phù hợp cho đa dạng ngành nghề kinh doanh.
- Nhà nở hậu
- Nhà trệt suốt + sân thượng thuận tiện cho việc bố trí không gian kinh doanh mở, dễ dàng cải tạo hoặc trang trí theo nhu cầu.
- Mặt tiền rộng 4.2m phù hợp với các mô hình kinh doanh cần sự hiện diện bắt mắt như nhà hàng, shop mỹ phẩm, phòng khám.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để kinh doanh trực tiếp
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (276A CMT8) | Đối thủ 1 (Nhà mặt tiền CMT8, Q3) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền Nguyễn Đình Chiểu, Q3) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 98 | 100 | 90 |
| Mặt tiền (m) | 4.2 | 5 | 4 |
| Kết cấu | Trệt + sân thượng | 3 tầng | 2 tầng |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 45 | 50 | 38 |
| Vị trí | Trung tâm, đông đúc | Gần ngã tư lớn, đông đúc hơn | Gần chợ, khu dân cư |
| Phù hợp kinh doanh | Nhà hàng, shop, phòng khám | Nhà hàng, văn phòng | Shop, quán cà phê |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng hiện hữu của nhà trệt: tường, nền có thấm dột hay không, đặc biệt do nhà đã sử dụng lâu.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đặc biệt chiều cao và mật độ xây dựng, để tránh rủi ro bị giới hạn khi mở rộng hoặc cải tạo.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý đã rõ ràng và sổ hồng đã sang tên đầy đủ.
- Đánh giá khả năng đỗ xe và lưu thông quanh nhà, do mặt tiền không quá rộng và khu vực trung tâm có thể bị hạn chế giao thông.
- Đánh giá yếu tố phong thủy nở hậu để đảm bảo phù hợp với mục đích kinh doanh lâu dài.
