Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 4m x 11m = 44m², gồm trệt + lầu, 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, nằm trong hẻm nhỏ tại đường Nguyễn Thượng Hiền, P.1, Gò Vấp.
Giá thuê 13,5 triệu/tháng tương đương khoảng 307.000đ/m²/tháng (13.500.000 / 44).
So với mặt bằng thuê nhà nguyên căn trong khu vực Gò Vấp, giá thuê trung bình dao động từ 250.000 – 350.000đ/m² tùy vị trí và kết cấu. Với diện tích nhỏ, 3PN + 3WC khá đầy đủ, nhà mới, có ban công và 3WC riêng biệt là điểm cộng.
Tuy nhiên, đây là nhà trong hẻm nhỏ, không phải mặt tiền, nên có thể hạn chế việc đi lại và vận chuyển đồ đạc. Nhà có nội thất cơ bản, không quá cao cấp, phù hợp khách thuê ở gia đình hoặc nhóm nhỏ.
Giá thuê 13,5 triệu/tháng ở mức khá cao so với vị trí hẻm nhỏ nhưng vẫn chấp nhận được nếu so sánh với các nhà mặt tiền hoặc hẻm lớn hơn trong khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh riêng biệt là ưu điểm nổi bật, phù hợp cho gia đình nhiều thành viên hoặc thuê chung.
- Nhà có ban công tạo sự thoáng mát và ánh sáng tự nhiên tốt.
- Vị trí thuộc phường 1, trung tâm quận Gò Vấp, tiện di chuyển đến các tiện ích, trường học, chợ, siêu thị.
- Đã có sổ, đảm bảo pháp lý rõ ràng.
- Nhà trệt + lầu, kết cấu kiên cố, không phải nhà cấp 4 hay nhà nát.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt dành cho gia đình nhỏ hoặc nhóm bạn cần thuê chung với không gian riêng tư tốt (3WC). Ngoài ra, với vị trí hẻm nhỏ, không thích hợp làm văn phòng hay kho xưởng. Tính thanh khoản trung bình khi cho thuê do hẻm nhỏ, phù hợp khách thuê lâu dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Nguyễn Văn Lượng) | Đối thủ 2 (Mặt tiền Lê Văn Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 44 | 50 | 60 |
| Phòng ngủ / WC | 3 / 3 | 3 / 2 | 4 / 3 |
| Vị trí | Hẻm nhỏ Nguyễn Thượng Hiền | Hẻm xe hơi Nguyễn Văn Lượng | Mặt tiền Lê Văn Thọ |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 13,5 | 12 | 20 |
| Ưu điểm | 3WC, ban công, sổ đỏ | Hẻm rộng, tiện xe hơi | Vị trí mặt tiền, kinh doanh tốt |
| Nhược điểm | Hẻm nhỏ, hạn chế xe lớn | Phòng WC thấp hơn | Giá cao, diện tích lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng hẻm: độ rộng, khả năng quay đầu xe, an ninh.
- Kiểm tra nội thất cơ bản, hệ thống điện nước có hoạt động tốt không.
- Xác nhận giấy tờ pháp lý sổ đỏ, không tranh chấp.
- Kiểm tra tình trạng nhà có bị thấm dột, nứt tường hay các hư hỏng cần sửa chữa.
- Xác minh hiện trạng nhà có đúng như mô tả (3PN, 3WC, ban công).
- Kiểm tra quy hoạch khu vực có thay đổi ảnh hưởng đến hẻm nhỏ hay không trong tương lai.
Nhận xét cuối cùng: Giá thuê 13,5 triệu/tháng cho nhà nguyên căn 44m² trong hẻm nhỏ Nguyễn Thượng Hiền là mức giá chấp nhận được nếu khách thuê ưu tiên sự riêng tư, đầy đủ phòng vệ sinh và ban công. Tuy nhiên, khách thuê nên thương lượng để giảm giá khoảng 5-10% do hạn chế về hẻm nhỏ, khó khăn cho việc di chuyển xe lớn. Nếu không gấp, có thể khảo sát thêm các căn hẻm rộng hơn hoặc mặt tiền để so sánh lựa chọn tối ưu hơn.
