Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng, diện tích đất 13m², diện tích sử dụng 30m² tại Phan Văn Trị, Bình Thạnh, giá chào 2,57 tỷ đồng, tương đương ~85,7 triệu/m² đất và ~85,7 triệu/m² sàn xây dựng (giả định diện tích đất và sàn gần tương đương do diện tích sử dụng 30m² trên đất 13m² là khả thi cho nhà xây 2 tầng). Tuy nhiên, giá/m² được tin đăng ghi nhầm là 197,69 triệu/m² là không hợp lý nếu quy đổi theo diện tích đất thực. Nếu tính theo diện tích đất 13m² thì đơn giá đất đang ở mức trên 197 triệu/m², rất cao so với mức giá phổ biến tại Bình Thạnh (thường dao động 150-170 triệu/m² khu vực giáp Phạm Văn Đồng).
Nhà thuộc dạng nhà hẻm nhỏ, diện tích nhỏ, kết cấu 1 trệt 1 lầu, nội thất đầy đủ nhưng không có thông tin về năm xây dựng và tình trạng bảo trì. Chi phí xây dựng mới hiện nay trung bình khoảng 6-7 triệu/m², tương đương 180-210 triệu cho 30m² sàn, tổng chi phí xây dựng mới khoảng 180-210 triệu. Giá chào bán gấp hơn 10 lần chi phí xây mới, phần lớn là giá trị vị trí và hạ tầng.
Nhận xét về giá: Giá 2,57 tỷ cho căn nhà nhỏ trong hẻm, diện tích đất 13m² là khá cao so với mặt bằng khu vực. Nhà hẻm nhỏ thường giảm giá 10-20% so với mặt tiền, tuy nhiên ở đây giá vẫn cao, nên cần kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch, đồng thời đàm phán để giảm giá ít nhất 10-15% vì diện tích đất nhỏ, hạn chế sử dụng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần đường Phan Văn Trị, chỉ 30m ra mặt tiền lớn, thuận tiện di chuyển, tăng giá trị tiềm năng.
– Hướng Nam đón nắng, phù hợp khí hậu và phong thủy.
– Nội thất đầy đủ, có thể dọn vào ở ngay, tiết kiệm chi phí sửa chữa.
– Kết cấu 2 tầng phù hợp gia đình nhỏ.
– Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ chỉ 13m² và nhà nằm trong hẻm nhỏ, hạn chế không gian, khó mở rộng hoặc đỗ xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp với người mua để ở thực, nhất là các gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng trẻ cần nhà gần trung tâm.
– Khả năng cho thuê dòng tiền thấp do diện tích nhỏ và vị trí trong hẻm kém thuận lợi.
– Không phù hợp đầu tư xây lại vì diện tích đất nhỏ, chi phí xây dựng lớn, lợi nhuận không cao.
– Không thích hợp làm kho xưởng do vị trí và kết cấu nhà ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phạm Văn Đồng, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Đường Nơ Trang Long, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 13 | 15 | 18 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 30 | 35 | 40 |
| Giá chào (tỷ) | 2,57 | 2,9 | 3,1 |
| Vị trí | Hẻm nhỏ, 30m ra mặt tiền | Mặt tiền đường lớn | Hẻm lớn, gần mặt tiền |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu, nội thất đầy đủ | 1 trệt 2 lầu, mới xây | 2 lầu, nhà cũ cần sửa |
| Tiện ích xung quanh | Đầy đủ, gần trung tâm | Đầy đủ, khu vực sầm uất | Tiện lợi, khu dân cư đông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ hồng đã có, xác minh không tranh chấp.
- Kiểm tra thực tế hẻm: độ rộng, khả năng quay đầu xe, giao thông có thuận tiện không.
- Đánh giá tuổi và tình trạng nhà, kiểm tra thấm dột, điện nước, móng cột nếu có thể.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt khả năng mở rộng hẻm hoặc xây mới.
- Đánh giá phong thủy hướng nhà Nam, tránh các điểm lỗi như đối diện cột điện, nhà vệ sinh hướng ra cửa.
