Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 25 m² với mức giá thuê 3,2 triệu đồng/tháng trên đường Tân Thắng, P. Sơn Kỳ, Q. Tân Phú là một mức giá khá phổ biến nhưng có phần cao so với mặt bằng chung phòng trọ trong khu vực. Đường Tân Thắng là tuyến đường lớn, giao thông thuận tiện, gần Aeon Mall Tân Phú và cách đường Công Thương khoảng 2 km, tạo thuận lợi về di chuyển và sinh hoạt.
Đơn giá thuê tương đương khoảng 128.000 đồng/m²/tháng, khá cao đối với loại hình phòng trọ có diện tích 25 m² trong khu vực Tân Phú, nơi giá thuê phòng trọ trung bình từ 2 – 2,8 triệu/tháng tùy vị trí và tiện ích.
Nhận xét về giá: Giá thuê này có thể đang bị đẩy lên do có thang máy, máy giặt chung và ưu thế vị trí gần Aeon Mall, tuy nhiên vẫn cần kiểm tra kỹ các tiện ích đi kèm và tình trạng thực tế phòng để tránh bị “chặt chém”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng rộng rãi, đủ chỗ cho 2-3 người ở, phù hợp nhóm thuê nhỏ hoặc gia đình nhỏ.
- Thang máy là điểm cộng lớn, giúp thuận tiện sinh hoạt, đặc biệt nếu tòa nhà có nhiều tầng.
- Giờ giấc tự do, thuận tiện cho người làm ca hoặc sinh viên.
- Vị trí đường lớn, an ninh tốt, thuận tiện đi lại, gần khu ăn uống và trung tâm mua sắm Aeon Mall Tân Phú.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất với đối tượng thuê để ở thực tế như nhân viên văn phòng hoặc sinh viên có nhu cầu ở nhóm nhỏ. Với mức giá này, không phù hợp để thuê làm kho xưởng hay kinh doanh, cũng không có tiềm năng đầu tư xây mới do chỉ là phòng trọ trong tòa nhà chung cư/căn hộ cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ gần Aeon, Q. Tân Phú) | Đối thủ 2 (Phòng trọ đường Lê Trọng Tấn, Q. Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 20 – 22 m² | 18 – 20 m² |
| Giá thuê | 3,2 triệu/tháng | 2,5 – 2,8 triệu/tháng | 2,2 – 2,6 triệu/tháng |
| Thang máy | Có | Không | Không |
| Tiện ích | Máy giặt chung, giờ giấc tự do | Chỉ có quạt, giờ giấc giới hạn | Không có máy giặt, giờ giấc giới hạn |
| Vị trí | Đường lớn, gần Aeon Mall | Ngõ nhỏ, gần Aeon Mall | Đường nhỏ, khu dân cư đông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng thực tế phòng: nội thất đầy đủ nhưng cần xem xét chất lượng, có hư hỏng, thấm dột hay không.
- Kiểm tra hệ thống thang máy hoạt động ổn định, an toàn.
- Đảm bảo an ninh khu vực và tính pháp lý của tòa nhà (đã đăng ký kinh doanh, đúng quy định cho thuê phòng trọ).
- Xác minh giờ giấc tự do thực tế, tránh bị giới hạn gây bất tiện.
- Kiểm tra xem có chi phí phát sinh nào khác ngoài tiền thuê và cọc (điện, nước, phí quản lý,…).
