Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 94m², diện tích sử dụng 114m², mặt tiền nở hậu từ 5,3m đến 5,5m, chiều dài 22m, 1 trệt 1 lầu và gác giả, với 5 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh. Giá chào bán 16,5 tỷ đồng, tương ứng đơn giá khoảng 175,53 triệu/m² sử dụng.
So sánh với thị trường khu vực Tân Bình, đặc biệt ở Phường 10, giá nhà mặt tiền đường lớn, kinh doanh tốt hiện dao động khoảng 150-180 triệu/m² tùy vào kết cấu và vị trí cụ thể. Nhà đang bán là nhà 2 mặt hẻm (không phải mặt tiền đường lớn trực tiếp), có thể tạm xem là nhà mặt hẻm rộng thoáng, nên giá 175,5 triệu/m² là mức giá cao. Tuy nhiên, nếu tính về tiềm năng xây mới, giá xây thô + hoàn thiện 6-7 triệu/m² sàn, với 114m² x 2 tầng = 228m² sàn, chi phí xây dựng khoảng 1,4-1,6 tỷ. Giá đất hiện tại chiếm phần lớn giá trị.
Nhận xét về giá: Giá 16,5 tỷ là khá cao so với nhà 2 mặt hẻm, chưa phải nhà mặt tiền đường chính, có thể bị định giá vượt khoảng 10-15% so với mặt bằng chung trong khu vực. Người mua cần cân nhắc kỹ, đặc biệt vì nhà hiện trạng có thể cần cải tạo lại hoặc xây mới để khai thác tối đa.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 2 mặt hẻm, giúp thông thoáng, có thể kinh doanh hoặc cho thuê 2 mặt.
- Vị trí gần Lạc Long Quân mở rộng, dễ dàng kết nối sân bay Tân Sơn Nhất và các tuyến đường lớn như Cộng Hòa, Âu Cơ, Trường Chinh.
- Diện tích đất và nhà nở hậu, phù hợp xây tòa căn hộ dịch vụ hoặc chia tách thành 2 sổ riêng biệt, tăng tính thanh khoản và đa dạng hóa phương án đầu tư.
- Nhà có 5 phòng ngủ, 4 WC, cấu trúc hiện tại đủ dùng, có thể ở hoặc cho thuê ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để đầu tư xây dựng lại thành tòa căn hộ dịch vụ 20-25 phòng cho thuê, tận dụng vị trí gần sân bay và khu vực kinh doanh sầm uất. Nếu không muốn xây mới, có thể tách thành 2 căn nhỏ cho thuê hoặc bán lại. Ở thực cũng ổn nhưng không tận dụng hết tiềm năng tăng giá.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lạc Long Quân, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Đường Cộng Hòa, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 94 | 90 | 100 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 114 | 110 | 120 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 16,5 | 15,0 | 18,2 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 175,53 | 136,36 | 151,67 |
| Vị trí | 2 mặt hẻm, gần Lạc Long Quân mở rộng | mặt tiền Lạc Long Quân | mặt tiền Cộng Hòa |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu + gác giả, 5PN, 4WC | Nhà 3 tầng, mới xây | Nhà 2 tầng, đang cho thuê |
| Pháp lý | Đã có sổ, có thể tách sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý tách sổ: thủ tục và chi phí có phát sinh không.
- Nhà cũ cần kiểm tra cấu trúc, hệ thống điện nước, thấm dột, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Hẻm 2 mặt nhưng không phải mặt tiền đường lớn, cần khảo sát thực tế hẻm có đủ rộng cho xe tải nhỏ quay đầu, tránh khó khăn khi vận hành kinh doanh.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, nhất là tuyến Lạc Long Quân mở rộng có ảnh hưởng gì đến tài sản hay không (ví dụ thu hồi đất, nâng cấp đường, hoặc quy hoạch công viên…).
- Đánh giá phong thủy thực tế, đặc biệt vì nhà nở hậu có thể ảnh hưởng đến bố cục không gian và ánh sáng.
