Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê tại phố Quan Nhân, Thanh Xuân, diện tích đất 42m², xây 6 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 250m² (tính cả sàn các tầng). Giá thuê 20 triệu/tháng tương đương 80.000 đồng/m²/tháng (20 triệu / 250 m²). Với phân khúc nhà phố 6 tầng, mặt ngõ ô tô đỗ cửa tại Thanh Xuân, giá thuê này không phải quá rẻ nhưng cũng không thuộc nhóm đắt đỏ so với mặt bằng hiện nay.
Nếu quy đổi ra giá bán căn bản (khoảng 1%/tháng theo chuẩn thuê/bán), thì giá trị ước tính căn nhà này khoảng 2 tỷ đồng. Đây là mức giá hợp lý với nhà 6 tầng diện tích nhỏ, mặt ngõ ô tô, phù hợp để ở hoặc kinh doanh nhỏ.
Tuy nhiên, cần lưu ý đây là nhà trong ngõ, không phải mặt phố chính nên giá thuê/giá bán không thể bằng nhà mặt phố. Kết cấu nhà khá mới hoặc được bảo trì tốt sẽ tăng giá trị. Nội thất cơ bản liền tường giúp giảm chi phí đầu tư cho người thuê.
Nhận xét về giá: Giá thuê 20 triệu/tháng là mức giá tương đối sát với giá thị trường cho khu vực này, không bị đội lên quá cao. Người thuê có thể thương lượng nhẹ nếu chủ nhà còn muốn giữ khách lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 6 tầng với diện tích sử dụng lên đến 250m², đủ rộng cho gia đình nhiều thành viên hoặc kết hợp kinh doanh.
- Hẻm ô tô đỗ cửa, thuận tiện cho di chuyển, hiếm nhà hẻm nhỏ tại khu vực này có được ưu thế này.
- Thiết kế tầng 1 có thể kinh doanh, tầng trên dành cho sinh hoạt riêng tư, phù hợp đa dạng mục đích thuê.
- Vị trí phố Quan Nhân – khu vực trung tâm Thanh Xuân, gần các tiện ích như trường học, chợ, giao thông thuận lợi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất với đối tượng thuê để ở thực kết hợp kinh doanh nhỏ, ví dụ mở văn phòng, cửa hàng nhỏ hoặc kinh doanh dịch vụ, nhờ tầng 1 riêng biệt và ô tô đỗ cửa thuận tiện.
Ngoài ra, nhà cũng thích hợp cho thuê dài hạn với nhóm khách gia đình hoặc nhân viên văn phòng do thiết kế nhiều phòng ngủ và vệ sinh riêng biệt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Phố Quan Nhân) | Đối thủ 1 (Ngõ Nguyễn Trãi, Thanh Xuân) | Đối thủ 2 (Ngõ Vũ Tông Phan, Thanh Xuân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | ~250 m² (6 tầng, 42m² đất) | 180 m² (4 tầng, mặt ngõ ô tô) | 220 m² (5 tầng, hẻm xe máy) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 20 | 18 | 16 |
| Hẻm | Ô tô đỗ cửa | Ô tô vào được nhưng khó đỗ | Chỉ xe máy |
| Số phòng ngủ | 3 | 2 | 3 |
| Phù hợp | Ở + KD nhỏ | Ở thực | Ở thực |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện nước và thấm dột do nhà nhiều tầng.
- Đánh giá chất lượng nội thất liền tường, có cần bổ sung hay sửa chữa hay không.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý rõ ràng, nhất là sổ đỏ đã có và không có tranh chấp.
- Xác thực tình trạng hẻm, độ rộng, khả năng quay đầu xe ô tô, ảnh hưởng giao thông.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực để tránh rủi ro bị thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
