Thẩm định giá trị thực:
Diện tích sử dụng thực tế là 5x17m = 85 m², nhà 3 lầu và sân thượng, tổng sàn sử dụng khoảng 250-280 m². Giá thuê 45 triệu/tháng tương đương khoảng 530.000đ/m² sàn (45 triệu / 85 m²) nếu tính trên diện tích mặt bằng, hoặc khoảng 160.000đ/m² nếu tính trên tổng diện tích sàn xây dựng.
Đối với khu vực Quận 3, mức giá thuê mặt bằng kinh doanh hoặc văn phòng có vị trí tốt, hẻm oto rộng rãi, hoàn thiện cơ bản, giá thuê phổ biến dao động từ 350.000 – 600.000đ/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu.
Giá 45 triệu/tháng là mức giá cao nhưng vẫn nằm trong vùng chấp nhận được nếu so sánh với mặt bằng chung khu vực và đặc biệt là cho thuê một căn nhà mới, có 3 lầu, sân thượng và bãi đậu xe oto. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ về tình trạng thực tế bên trong (hoàn thiện cơ bản chưa rõ mức độ tiện nghi), cũng như các chi phí quản lý phát sinh thêm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đường Lê Văn Sỹ, P.13, Quận 3 là khu vực trung tâm, giao thông thuận tiện, tập trung nhiều shop thời trang, cafe và nhà hàng.
- Nhà trong hẻm oto thông thoáng, thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa và đậu xe, điều này rất hiếm ở trung tâm Quận 3.
- Nhà mới xây 3 lầu, có sân thượng, 7 phòng ngủ kiot – phù hợp đa dạng mục đích: văn phòng công ty, showroom, cửa hàng kinh doanh.
- Hẻm oto rộng, không bị kẹt xe, tạo lợi thế vượt trội so với các mặt bằng cùng khu vực thường hẻm nhỏ hoặc không có chỗ để xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để khai thác làm văn phòng công ty hoặc showroom thời trang cao cấp do vị trí trung tâm, hẻm oto thuận lợi và kết cấu nhà mới, đa phòng. Ngoài ra, có thể cho thuê lại từng tầng hoặc phòng nếu có nhu cầu dòng tiền đa dạng.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm, không có diện tích sân rộng để vận chuyển hàng hóa lớn.
Đầu tư xây lại không cần thiết vì nhà mới và hoàn thiện cơ bản đã tương đối tốt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Sỹ, Q3) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Đình Chiểu, Q3) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 85 m² (3 lầu, 7PN, sân thượng) | 50 m² (nhà trệt, hẻm nhỏ) | 90 m² (2 lầu, hẻm oto nhưng thiếu bãi đậu xe) |
| Giá thuê/tháng | 45 triệu | 25 triệu | 40 triệu |
| Hẻm, chỗ để xe | Hẻm oto thông thoáng, có chỗ để xe | Hẻm nhỏ, không oto | Hẻm oto nhưng chỗ để xe hạn chế |
| Tình trạng nhà | Nhà mới, hoàn thiện cơ bản | Nhà cũ, cần sửa chữa | Nhà mới nhưng diện tích sàn nhỏ hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý (đã có sổ) để đảm bảo không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Xác minh tình trạng hoàn thiện thực tế, nội thất cơ bản có đáp ứng nhu cầu kinh doanh không (điện, nước, điều hòa, PCCC).
- Kiểm tra khả năng đậu xe oto trong hẻm và trong nhà, tránh trường hợp quảng cáo nhưng thực tế chật hẹp.
- Đánh giá tình trạng hẻm vào các khung giờ cao điểm để tránh kẹt xe ảnh hưởng đến khai thác kinh doanh.
- Kiểm tra phong thủy nếu cần (hướng nhà, ánh sáng, thông gió) vì nhà 3 lầu và nhiều phòng có thể ảnh hưởng đến môi trường làm việc.
Kết luận: Mức giá thuê 45 triệu/tháng là hợp lý nếu căn nhà thực sự mới, hẻm oto rộng rãi và tiện ích nội thất cơ bản đáp ứng được nhu cầu. Người thuê nên kiểm tra kỹ tình trạng thực tế và chi phí phát sinh. Nếu nhà chưa hoàn thiện đúng quảng cáo hoặc hẻm không thuận tiện như mô tả, có thể thương lượng giảm giá từ 10-15%.
