Check giá "🔥 B.A.N N.H.A 1/ ĐIỆN BIÊN PHỦ — PHƯỜNG 22 — BÌNH THẠNH 🌹"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà 2 tầng BTCT với diện tích sử dụng 54 m², giá chào bán 4,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 79,6 triệu/m² sàn (4,3 tỷ / 54 m²). Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà hẻm xe hơi ở quận Bình Thạnh, đặc biệt ở khu vực sát quận 1, vị trí đường Điện Biên Phủ – tuyến đường lớn, giá đất nền đã tăng nóng.

Diện tích đất thực tế chỉ 27 m² (3m x 9m), khá nhỏ, nhà xây 2 tầng nên không thể phát triển thêm tầng cao hay mở rộng diện tích. Nếu tính theo giá đất thô khu vực này, hiện giá đất mặt tiền Điện Biên Phủ thường dao động từ 150-200 triệu/m² tùy vị trí, nhà trong hẻm xe hơi với diện tích cỡ này thường có giá từ 3,5-4 tỷ. Nhà xây BTCT 2 tầng mới, nội thất cao cấp là điểm cộng, nhưng so sánh với chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² thì giá trị xây dựng chỉ khoảng 300-380 triệu đồng, phần lớn giá trị tài sản là vị trí và đất.

Nhận xét: Giá chào 4,3 tỷ tương đối sát với mặt bằng, không quá hời nhưng cũng không bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ và nhà nằm trong hẻm 3m sẽ là điểm hạn chế lớn về tiềm năng tăng giá và sử dụng.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Nhà mới, xây BTCT chắc chắn, nội thất cao cấp, không cần sửa chữa ngay.
• Hẻm xe hơi 3m, cách đường Điện Biên Phủ chỉ 30m, thuận tiện di chuyển, vị trí sát quận 1 – khu vực trung tâm TP.HCM, rất đắc địa.
• Diện tích sử dụng 54m² với 2 phòng ngủ và 2 WC phù hợp gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng trẻ muốn ở thực.
• Có sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, thuận tiện công chứng nhanh.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất với mục đích ở thực hoặc cho thuê căn hộ cao cấp. Với vị trí gần quận 1, hẻm xe hơi, nhà mới, khách thuê có thể trả giá cao để ở hoặc làm văn phòng nhỏ. Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ và chỉ 2 tầng hạn chế khả năng đầu tư xây dựng lại để tăng giá trị nhiều hơn.

Không phù hợp làm kho xưởng hoặc đầu tư xây mới do diện tích đất quá nhỏ, hẻm hơi nhỏ khó vận chuyển vật liệu và máy móc.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, tránh tranh chấp đất do diện tích nhỏ, ranh giới cần rõ ràng.
• Đánh giá tình trạng kết cấu BTCT, nội thất cao cấp nhưng cần kiểm tra hệ thống điện, nước, chống thấm kỹ lưỡng.
• Kiểm tra hẻm 3m có dễ quay đầu xe, tiện lợi cho sinh hoạt và vận chuyển hàng hóa không.
• Khảo sát quy hoạch khu vực có thể thay đổi hẻm hoặc mở rộng đường không, ảnh hưởng đến giá trị lâu dài.
• Kiểm tra yếu tố phong thủy trong nhà, đặc biệt nhà xây theo hướng nào, có hợp với chủ nhân hay không.

Kết luận: Với mức giá 4,3 tỷ cho nhà 2 tầng diện tích sử dụng 54m² tại hẻm xe hơi sát đường Điện Biên Phủ, đây là mức giá khá sát với thị trường. Nhà mới, nội thất cao cấp và vị trí đắc địa là điểm cộng lớn để cân nhắc xuống tiền. Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ và hẻm 3m là điểm yếu cần thương lượng giảm giá 5-7% nếu chủ nhà có thiện chí, hoặc yêu cầu hỗ trợ sửa chữa, nâng cấp hẻm nếu có thể. Người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng thực tế trước khi quyết định.