Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng trên diện tích đất 34m², giá chào bán 6,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 200 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Bình Thạnh, đặc biệt là với căn nhà trong hẻm nhỏ 2m.
Tính toán sơ bộ chi phí xây dựng mới nhà 5 tầng (khoảng 6,5 triệu/m² sàn) với tổng diện tích sàn khoảng 34m² x 5 = 170m², chi phí xây dựng khoảng 1,1 tỷ đồng (chưa tính giá đất và nội thất). Giá đất khu vực này dao động từ 120-150 triệu/m² nếu mặt tiền hoặc hẻm lớn, nên với hẻm nhỏ 2m, giá đất thực có thể giảm khoảng 20-30% so với mặt tiền.
Ước tính giá trị đất khoảng 34m² x 140 triệu = 4,76 tỷ, cộng với chi phí xây dựng + nội thất khoảng 1,5 – 2 tỷ, tổng giá trị hợp lý khoảng 6,3 – 6,7 tỷ. Như vậy, mức giá 6,8 tỷ là hơi cao, có thể đang bị đẩy lên khoảng 5-7% so với giá trị thực.
Nhận xét: Giá đang có dấu hiệu bị đẩy nhẹ, người mua cần cân nhắc kỹ và có thể thương lượng giảm khoảng 200-300 triệu để sát với giá trị thực hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây mới 5 tầng, 3 phòng ngủ, 4WC, nội thất đầy đủ, dọn vào ở ngay, rất phù hợp với gia đình muốn nhà mới.
- Vị trí hẻm 2m, cách mặt tiền Nguyễn Thượng Hiền khoảng 30m, nên yên tĩnh hơn so với nhà mặt tiền nhưng vẫn thuận tiện di chuyển.
- Gần các tiện ích: trường học, chợ, bệnh viện, UBND, liền kề Phú Nhuận và các tuyến đường lớn Nguyễn Văn Đậu, Lê Quang Định giúp kết nối thuận tiện.
- Hẻm nhỏ 2m có nhược điểm là khó quay đầu xe, để xe ô tô phải gửi cách đó.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất cho ở thực hoặc thuê cao cấp dạng căn hộ gia đình do nội thất đầy đủ, vị trí thuận tiện và khu dân trí cao. Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do diện tích nhỏ, hẻm nhỏ hạn chế phương án kinh doanh hoặc xây dựng quy mô lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Văn Đậu, Bình Thạnh) |
Đối thủ 2 (Lê Quang Định, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 34m² | 32m² | 36m² |
| Số tầng | 5 tầng | 4 tầng | 5 tầng |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm 2m | Hẻm 3m | Mặt tiền 6m |
| Giá bán | 6,8 tỷ (~200tr/m²) | 6,3 tỷ (~197tr/m²) | 7,5 tỷ (~208tr/m²) |
| Nội thất | Full nội thất | Hoàn thiện cơ bản | Full nội thất |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ hồng, tránh trường hợp tranh chấp hoặc quy hoạch ảnh hưởng.
- Hẻm 2m: kiểm tra khả năng di chuyển xe máy, ô tô gửi xe gần đó, có thuận tiện không.
- Kiểm tra thực trạng nhà mới xây có đảm bảo chất lượng, không bị thấm dột, kết cấu chắc chắn.
- Xem xét phong thủy hướng nhà và ánh sáng do nhà trong hẻm nhỏ có thể thiếu sáng.
- Kiểm tra quy hoạch tương lai khu vực có bị cấm xây dựng hay giải tỏa không.
![[ 2TY580 ] NHÀ MỚI_ 2 TẦNG_TIỆN ÍCH ĐẦY ĐỦ](https://cdn.timnhatot.com/img/216532/5213340824d77d87d9bd998c7d38dccf.jpg?class=thumbnail)
