Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 4.3 x 15m (63 m²) với kết cấu trệt, lầu và sân thượng, có 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh.
Giá bán 6,65 tỷ tương đương khoảng 105,56 triệu đồng/m² đất xây dựng hoàn thiện.
So với mặt bằng Quận 6, đặc biệt quanh khu Galaxy Kinh Dương Vương và Bà Hom, giá đất trung bình khu vực này dao động khoảng 70-90 triệu/m² đối với nhà hẻm xe hơi có kết cấu tương tự.
Nhà xây dựng hoàn thiện 2 tầng trở lên với chất lượng khá, chi phí xây dựng hiện nay khoảng 6-7 triệu đồng/m² sàn, do đó giá trị thực phần xây dựng khoảng 0,5-0,6 tỷ.
Phần giá đất chiếm phần lớn, ước tính 6 tỷ là giá đất thực tế.
Nhận xét về giá: Giá này ở mức cao so với khu vực, khoảng 15-30% trên giá thị trường cùng phân khúc tại Quận 6. Điều này cần được xem xét kỹ để tránh mua với mức giá bị đẩy cao quá mức.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà hẻm xe hơi rộng, thuận tiện cho di chuyển, không phải hẻm quá nhỏ như nhiều căn trong khu vực.
- Diện tích nở hậu 4.6m tạo cảm giác rộng rãi hơn, tăng khả năng bố trí không gian hợp lý.
- Vị trí gần Phố Ẩm Thực Phú Lâm và Galaxy Kinh Dương Vương – khu vực sầm uất, tiện ích đa dạng, tăng giá trị thương mại.
- Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
- Nhà có sân thượng, phù hợp nhu cầu ở thực hoặc có thể cải tạo thêm không gian.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để: Ở thực hoặc kinh doanh kết hợp cho thuê. Vị trí đắc địa, gần khu phố ẩm thực và các tiện ích, thích hợp cho gia đình muốn sinh sống lâu dài hoặc kinh doanh nhỏ tại nhà.
Ngoài ra, với kết cấu hiện tại, có thể tận dụng tối đa không gian cho thuê phòng trọ hoặc cho thuê văn phòng nhỏ.
Kịch bản đầu tư xây lại không tối ưu do giá đất đã khá cao, chi phí xây mới và thời gian hoàn vốn sẽ kéo dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bà Hom, Q6) |
Đối thủ 2 (Đường Kinh Dương Vương, Q6) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 63 | 60 | 65 |
| Giá bán (tỷ) | 6.65 | 5.8 | 6.2 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 105.56 | 96.67 | 95.38 |
| Kết cấu | Trệt, lầu, sân thượng | Trệt, lầu | Trệt, lầu |
| Hẻm | Hẻm xe hơi | Hẻm xe máy | Hẻm xe hơi |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt phần sân thượng và lầu xem có dấu hiệu thấm dột hoặc xuống cấp.
- Xác minh kỹ quy hoạch xung quanh, tránh trường hợp bị quy hoạch mở rộng đường hoặc công trình công cộng ảnh hưởng tới giá trị.
- Do giá bán cao hơn mặt bằng, cần yêu cầu chủ nhà cung cấp giấy tờ pháp lý minh bạch, tránh rủi ro tranh chấp.
- Kiểm tra hẻm có thực sự rộng đủ xe hơi quay đầu thuận tiện, tránh bị hạn chế giao thông trong tương lai.
- Đánh giá phong thủy, hướng nhà và nở hậu để đảm bảo phù hợp phong thủy, không gây ảnh hưởng tâm lý người mua.
