Check giá "Nhà phố 5x9m, 3 tầng đường Nguyễn Xí, P13 Bình Thạnh"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà có diện tích đất 42m², xây dựng 1 trệt 2 lầu với tổng diện tích sử dụng khoảng 125m², đặt trong hẻm ba gác cách mặt tiền Phạm Văn Đồng chỉ 50m. Giá chào bán 6,6 tỷ đồng tương đương ~157,14 triệu/m² diện tích sử dụng, đây là mức giá khá cao so với phân khúc nhà hẻm ở khu vực Bình Thạnh.

So với giá đất hẻm nhỏ quanh khu vực Nguyễn Xí và Phạm Văn Đồng, đơn giá đất trung bình dao động từ 100-130 triệu/m² đất, nhà xây mới hoàn thiện có thể lên đến 150 triệu/m² sàn ở những vị trí đẹp. Tuy nhiên, do đây là nhà xây cũ, hẻm nhỏ chỉ vừa ba gác, nên chi phí xây dựng lại ước tính khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng chi phí xây mới khoảng 750-875 triệu đồng, thấp hơn nhiều so với giá bán hiện tại.

Nhận xét về giá: Giá 6,6 tỷ đồng là mức khá cao, có thể bị đẩy giá khoảng 15-20% so với giá thị trường thực tế cho nhà trong hẻm nhỏ có kết cấu cũ và diện tích hạn chế.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí gần mặt tiền Phạm Văn Đồng, thuận tiện di chuyển ra các quận trung tâm.
• Nhà có kết cấu 1 trệt 2 lầu, phù hợp gia đình nhiều thành viên, không phải nhà nát hay đất trống.
• Hẻm ba gác, dù hơi nhỏ nhưng vẫn có thể di chuyển xe máy và ba gác, thuận tiện hơn nhiều so với các hẻm xe máy nhỏ hơn.
• Đã có sổ đỏ rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Với kết cấu nhà 3 phòng ngủ cùng vị trí gần mặt tiền đường lớn, căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ/nguyên căn có dòng tiền ổn định. Đầu tư xây mới tăng thêm tầng hoặc cải tạo nâng cao giá trị là phương án khả thi, tuy nhiên chi phí xây lại cần được cân nhắc kỹ do hẻm nhỏ sẽ gây khó khăn vận chuyển vật liệu.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, hiện trạng móng, tường và sàn vì nhà đã xây dựng lâu có thể xuống cấp hoặc thấm dột.
• Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm ba gác, nhất là với xe tải nhỏ khi vận chuyển vật liệu xây dựng nếu có ý định cải tạo.
• Xem xét quy hoạch xung quanh, đặc biệt khu vực sát mặt tiền Phạm Văn Đồng có thể bị ảnh hưởng bởi dự án mở rộng hoặc quy hoạch hạ tầng.
• Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ để xác minh không có tranh chấp, thế chấp ngân hàng hoặc quy hoạch treo.
• Đánh giá phong thủy, hướng nhà (chưa có dữ liệu nên cần kiểm tra thực tế).