Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 355,6 m² mặt bằng kinh doanh trên mặt tiền đường Hồ Nghinh, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng, giá thuê 68 triệu đồng/tháng tương ứng đơn giá khoảng 191.2 nghìn đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các tuyến đường lớn gần biển tại Sơn Trà, đặc biệt với mặt bằng trống không xây dựng sẵn, chưa có nội thất hay kết cấu cố định hỗ trợ.
So sánh với giá thuê mặt bằng kinh doanh tương tự tại khu vực Phước Mỹ và các tuyến đường gần biển như Võ Nguyên Giáp, Trần Hưng Đạo thường dao động từ 120-170 nghìn đồng/m²/tháng. Mức giá 68 triệu này đang bị đẩy lên cao khoảng 15-40% so với thị trường.
Điểm cần lưu ý là mặt bằng chưa có kết cấu xây dựng cụ thể, do đó người thuê sẽ phải đầu tư cải tạo, hoàn thiện theo nhu cầu kinh doanh. Chi phí này sẽ làm tăng tổng đầu tư ban đầu. Vỉa hè rộng 7,5m và đường 15m là ưu điểm lớn, tuy nhiên cần kiểm tra chi tiết về hệ thống cấp thoát nước và an ninh khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa: Gần cầu Sông Hàn, cách biển chưa đến 500m, nằm trong khu vực đông khách sạn và căn hộ, thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ, ăn uống, hoặc showroom.
- Mặt tiền rộng 15m: Tạo điều kiện tốt cho nhận diện thương hiệu và khai thác quảng cáo.
- Vỉa hè rộng 7,5m: Rất hiếm có, giúp thuận tiện cho khách ra vào và có thể bố trí không gian ngoài trời, tăng giá trị khai thác.
- Đường 15m: Đảm bảo giao thông thuận lợi, phù hợp cả xe tải nhỏ và xe khách.
- Hướng Đông: Hướng này phù hợp với khí hậu Đà Nẵng, không bị nắng gắt buổi chiều, tạo cảm giác dễ chịu cho khách hàng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng phù hợp nhất để khai thác làm cửa hàng bán lẻ, nhà hàng, hoặc showroom dịch vụ cao cấp nhờ vị trí gần biển, khu dân cư đông đúc và khách du lịch thường xuyên. Việc cải tạo mặt bằng theo nhu cầu cụ thể sẽ giúp tối ưu không gian và tăng giá trị kinh doanh.
Không phù hợp để làm kho xưởng vì vị trí trung tâm, giá thuê cao; cũng không nên dùng làm văn phòng thuần túy do diện tích lớn và giá thuê cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Võ Nguyên Giáp) | Đối thủ 2 (Đường Trần Hưng Đạo) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 355,6 | 300 | 400 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 68 | 45 | 60 |
| Đơn giá thuê (nghìn/m²/tháng) | 191,2 | 150 | 150 |
| Vị trí | Gần biển, mặt tiền đường 15m, vỉa hè 7,5m | Biển, mặt tiền đường lớn 20m | Gần biển, mặt tiền đường 15m |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Trang thiết bị | Mặt bằng trống, cần cải tạo | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và sổ đỏ đảm bảo không tranh chấp và quy hoạch không thay đổi.
- Khảo sát thực tế mặt bằng về hệ thống điện nước, điều kiện thoát nước mưa, tránh ngập úng.
- Đánh giá chi phí cải tạo mặt bằng (xây dựng vách ngăn, hệ thống điện chiếu sáng, phòng vệ sinh) để tính toán tổng chi phí đầu tư.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, tránh rủi ro bị thu hồi hoặc thay đổi quy hoạch làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và bãi đỗ xe cho khách hàng, tránh trường hợp mặt bằng khó tiếp cận.
Kết luận: Mức giá thuê 68 triệu/tháng là cao hơn mặt bằng chung từ 15-40% và người thuê sẽ cần đầu tư thêm chi phí cải tạo. Nếu người thuê có kế hoạch kinh doanh dài hạn và khai thác tối ưu được vị trí đắc địa, vỉa hè rộng, thì có thể chốt thuê. Tuy nhiên, nên thương lượng giảm giá khoảng 10-15% dựa trên việc mặt bằng trống chưa hoàn thiện và rủi ro cải tạo.
Nếu không có nhu cầu sử dụng dài hạn hoặc không đủ ngân sách cải tạo, người mua nên thận trọng và tìm kiếm các lựa chọn khác có giá thuê hợp lý hơn hoặc mặt bằng đã hoàn thiện.
