Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 270 m² (8 x 22m, kết cấu đúc thật 92m² nền epoxy, phù hợp kho xưởng hoặc mặt bằng kinh doanh), mức giá thuê 20 triệu/tháng tương đương khoảng 74.000 đ/m²/tháng.
So với mặt bằng giá thuê kho xưởng, mặt bằng kinh doanh ở Quận 12 hiện tại, giá thuê dao động từ 60.000 – 90.000 đ/m² tùy vị trí và kết cấu, mức giá này nằm trong khoảng trung bình khá.
Ưu điểm lớn là nền epoxy giúp tăng độ bền sàn, xe container có thể đậu thuận tiện, phù hợp cho doanh nghiệp cần lưu kho hoặc vận chuyển hàng hóa.
Tuy nhiên, cần xác minh rõ “đường Lê Thị Riêng” đoạn nào trong Phường Thới An, bởi nhiều vị trí có hẻm nhỏ, giao thông khó khăn cho xe cont quay đầu hoặc lưu thông.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
Điểm độc bản của mặt bằng này gồm:
- Diện tích rộng, chiều dài 22m thuận lợi cho bố trí kho hàng hoặc phân khu chức năng.
- Kết cấu đúc thật đảm bảo an toàn và ổn định, không phải nhà tạm hay nhà cấp 4.
- Nền epoxy chống thấm, dễ vệ sinh, phù hợp bày hàng hóa, thiết bị.
- Cho phép xe container đậu – yếu tố rất quan trọng, ít mặt bằng khu vực Quận 12 có được.
Những điểm này giúp tài sản khá nổi bật so với các mặt bằng nhỏ hơn, hẻm nhỏ hoặc nhà nguyên căn không có bãi để xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là mặt bằng tối ưu cho doanh nghiệp cần lưu kho, vận chuyển hoặc showroom bán hàng lớn.
Ở thực tế, không phù hợp do vị trí nằm trong khu công nghiệp nhẹ hoặc khu dân cư nên không tiện sinh hoạt.
Dòng tiền cho thuê rất ổn định nếu doanh nghiệp logistics, xuất nhập khẩu hoặc phân phối hàng hóa thuê dài hạn.
Không nên đầu tư xây dựng lại vì mặt bằng đã khá kiên cố, chỉ cần bảo trì và cải tạo nhẹ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Thị Riêng, Q12) |
Đối thủ 2 (Đường Tô Ký, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 270 m² | 250 m² | 300 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 20 | 18 | 22 |
| Kết cấu | Đúc thật, nền epoxy | Nhà cấp 4, nền xi măng | Đúc giả, nền epoxy |
| Xe container | Đậu được | Khó quay đầu | Đậu được |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đang hoàn thiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất khu vực, tránh bị ảnh hưởng giải tỏa hoặc thay đổi mục đích.
- Xác minh vị trí thực tế mặt bằng có đủ không gian cho xe cont ra vào, quay đầu không bị cấm hoặc hẻm nhỏ.
- Kiểm tra hiện trạng kết cấu đúc thật, không bị nứt, thấm nước hoặc xuống cấp nền epoxy.
- Đảm bảo giấy tờ pháp lý sổ hồng sạch, không tranh chấp, chính chủ cho thuê.
- Xem xét hạ tầng tiện ích xung quanh như điện, nước, an ninh để tránh phát sinh chi phí cải tạo.
Nhận xét chung: Giá 20 triệu/tháng cho mặt bằng kho xưởng 270 m² với kết cấu đúc thật, nền epoxy và xe cont đậu được là mức hợp lý và không bị đội giá quá cao. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ vấn đề quy hoạch và giao thông thực tế để tránh rủi ro về sau. Nếu hẻm nhỏ hoặc vị trí khó tiếp cận, có thể thương lượng giảm giá khoảng 5-10%.
