Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kinh doanh diện tích 40 m², tọa lạc trên đường Nguyễn Trãi, Phường Nguyễn Cư Trinh, Quận 1 – trung tâm TP. HCM, khu vực có giá thuê mặt bằng kinh doanh rất cao do mật độ thương mại dày đặc và lượng khách ổn định.
Giá thuê 12 triệu/tháng tương đương 300.000 đồng/m²/tháng. So với mặt bằng kinh doanh tại Quận 1, mức giá thuê trung bình phổ biến khoảng 350.000 – 500.000 đồng/m²/tháng cho các mặt bằng mặt tiền hoặc vị trí đẹp. Mức giá 12 triệu/tháng cho 40 m² này ở mức khá thấp so với mặt bằng khu vực tương tự, đặc biệt nếu là mặt tiền chính đường Nguyễn Trãi. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ về vị trí thực tế của mặt bằng (có phải mặt tiền hay hẻm sâu), cũng như tình trạng mặt bằng (cũ, thiếu tiện ích, hạn chế kết cấu).
Như vậy, giá thuê 12 triệu/tháng là hợp lý và có thể xem là ưu đãi nếu mặt bằng là mặt tiền hoặc vị trí thuận lợi. Nếu là hẻm nhỏ hoặc có hạn chế về kết cấu, thì giá này phù hợp hoặc có thể đàm phán giảm thêm.
Về pháp lý, mặt bằng đã có sổ, hợp đồng thuê kéo dài tối đa 1-1,5 năm – hạn chế về thời gian thuê khá ngắn so với tiêu chuẩn thuê lâu dài (3 năm trở lên) tại Quận 1, có thể gây rủi ro về ổn định kinh doanh và chi phí đầu tư cải tạo.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt bằng kinh doanh gắn liền với thương hiệu đã vận hành 3 năm, có lượng khách quen ổn định và đánh giá rất cao (4.9-5.0 sao trên các app đặt món).
- Vị trí Quận 1 trung tâm, gần khu vực sầm uất, dễ tiếp cận khách hàng HSSV và dân văn phòng.
- Mô hình kinh doanh lẩu ly, trà sữa, trà trái cây thịnh hành, menu hoàn chỉnh, dễ vận hành.
- Trang thiết bị đầy đủ, còn mới, vào kinh doanh ngay không cần đầu tư thêm nhiều.
- Hợp đồng thuê ngắn hạn (1-1,5 năm) là điểm yếu cạnh tranh so với các mặt bằng có hợp đồng thuê dài hạn.
- Không bao gồm mặt bằng trong sang nhượng thương hiệu, nên người mua phải cân nhắc chi phí thuê mặt bằng riêng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là mô hình kinh doanh vận hành ổn định, phù hợp để mua lại và tiếp tục kinh doanh trực tiếp, đặc biệt với người có kinh nghiệm hoặc muốn nhanh chóng có dòng tiền từ hoạt động F&B.
Nếu không có ý định trực tiếp vận hành, người mua có thể giữ thương hiệu và mô hình để chuyển nhượng lại hoặc cho thuê lại mặt bằng kinh doanh, tận dụng lượng khách quen sẵn có.
Với hợp đồng thuê mặt bằng ngắn, nếu muốn đầu tư dài hạn, người mua cần thương lượng lại hoặc tìm mặt bằng mới phù hợp hơn để đảm bảo ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Cống Quỳnh, Q1) | Đối thủ 2 (Đường Lê Thị Riêng, Q1) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 35 m² | 45 m² |
| Giá thuê/tháng | 12 triệu | 15 triệu | 18 triệu |
| Thời hạn hợp đồng | 1 – 1.5 năm | 3 năm | 3 năm |
| Vị trí | Đường Nguyễn Trãi (chưa rõ mặt tiền hay hẻm) | Hẻm lớn, gần mặt tiền | Mặt tiền đường chính |
| Trang thiết bị | Đầy đủ, mới | Không kèm thiết bị | Không kèm thiết bị |
| Mô hình kinh doanh | Thương hiệu + mô hình sẵn có | Chưa có thương hiệu | Chưa có thương hiệu |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra cụ thể vị trí mặt bằng: mặt tiền hay hẻm nhỏ, có thuận tiện cho khách ra vào không.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê mặt bằng, đặc biệt điều khoản gia hạn hoặc phá vỡ hợp đồng.
- Đánh giá tình trạng trang thiết bị bàn ghế, máy móc có thực sự còn tốt, đảm bảo vận hành ngay.
- Rà soát pháp lý thương hiệu và quy trình kinh doanh chuyển nhượng để tránh rủi ro về bản quyền.
- Xem xét hiệu quả kinh doanh hiện tại và xác minh doanh thu qua app để tránh tin giả hoặc doanh thu ảo.
- Chuẩn bị phương án thuê mặt bằng mới nếu hợp đồng hiện tại không thể gia hạn.
Kết luận: Với mức giá thuê 12 triệu/tháng cho 40 m² mặt bằng tại Quận 1 và mô hình kinh doanh đã vận hành ổn định 3 năm, giá thuê này khá hợp lý, thậm chí thấp hơn mặt bằng cùng khu vực. Tuy nhiên, khách mua cần kiểm tra kỹ vị trí mặt bằng và thời hạn hợp đồng thuê ngắn, đây là điểm hạn chế lớn có thể dùng để thương lượng giảm giá thuê hoặc yêu cầu gia hạn hợp đồng dài hơn. Mức sang nhượng 150 triệu cho toàn bộ thương hiệu, mô hình và thiết bị là một khoản đầu tư hợp lý nếu người mua có kế hoạch vận hành hoặc tiếp tục kinh doanh.
Không nên xuống tiền ngay nếu chưa kiểm tra kỹ hợp đồng thuê và tình trạng mặt bằng. Nếu mọi yếu tố pháp lý và vận hành rõ ràng, đây là cơ hội tốt để chốt nhanh do giá thuê thấp và mô hình kinh doanh đã có khách hàng ổn định.
