Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 5.6m x 25m = 140m², giá bán 21 tỷ tương đương ~150 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng Quận 6, tuy nhiên nằm tại vị trí sát mặt tiền đường Minh Phụng, hẻm rộng 8m ô tô tránh nhau, rất hiếm và có giá trị cộng thêm đáng kể. Nhà xây 4 tầng kiên cố BTCT với 4 phòng ngủ, 5 WC, sân thượng, 2 giếng trời, tổng diện tích xây dựng khoảng 560m² sàn (140m² x 4 tầng). Nếu tính đơn giá xây dựng mới hiện nay khoảng 6.5 triệu/m² hoàn thiện, chi phí xây mới khoảng 3.6 tỷ (560m² x 6.5 triệu). Như vậy, giá đất thực chất chiếm phần lớn trong 21 tỷ, khoảng trên 17 tỷ, tương đương 120 triệu/m² đất.
Giá này có thể xem là cao so với trung bình Quận 6 (dao động 80-110 triệu/m² đất vị trí đẹp), tuy nhiên do vị trí sát mặt tiền đường lớn, hẻm rộng xe tải tránh nhau, tính thanh khoản cao nên vẫn có thể chấp nhận được, nhưng người mua cần thương lượng giảm ít nhất 5-10% để tránh mua giá ngáo giá.
Nhà còn mới, kết cấu chắc chắn, hoàn công đầy đủ, sổ hồng vuông vức, không có dấu hiệu pháp lý phức tạp. Đây là điểm cộng lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm 8m xe tải tránh, rất hiếm trong khu vực Quận 6, thuận tiện cả đi lại và vận chuyển, đặc biệt so với các hẻm nhỏ chỉ 3-4m.
- Sát mặt tiền Minh Phụng, chỉ cách 30m nên giá trị thương mại và tiện ích cao hơn hẳn nhà trong hẻm sâu.
- Diện tích đất rộng 140m² hiếm có, phù hợp xây biệt thự mini hoặc cải tạo căn hộ dịch vụ.
- Nhà xây 4 tầng BTCT, thiết kế hiện đại, có 2 giếng trời, sân rộng đậu được 2 ô tô, phù hợp gia đình nhiều thành viên.
- Pháp lý chuẩn, sổ hồng vuông vức, hoàn công đầy đủ, sang tên nhanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Do vị trí rất thuận lợi gần trung tâm Quận 6 và giáp ranh Quận 5, Quận 10, Quận 11, căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ/hộ gia đình cao cấp với giá thuê 30-40 triệu/tháng. Nếu nhà đầu tư có vốn, có thể cân nhắc xây lại căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng cho thuê vì mật độ xây dựng cao và khu vực đang phát triển mạnh.
Không phù hợp làm kho xưởng do nằm trong khu dân cư, hẻm vẫn có quy hoạch ổn định, không phù hợp cho mục đích công nghiệp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Lương, Q6) | Đối thủ 2 (Đường Hậu Giang, Q6) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 140 | 120 | 150 |
| Giá bán (tỷ) | 21 | 15.5 | 18 |
| Đơn giá/m² (triệu) | 150 | 129 | 120 |
| Hẻm rộng (m) | 8 (ô tô tránh) | 4 (xe máy) | 6 (ô tô 1 chiều) |
| Vị trí | Sát mặt tiền Minh Phụng | Trong hẻm nhỏ | Gần mặt tiền Hậu Giang |
| Kết cấu | Nhà 4 tầng BTCT mới | Nhà 3 tầng cũ | Nhà 4 tầng, xây mới 70% |
| Pháp lý | Hoàn công, sổ vuông | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng kết cấu nhà, tuy kiên cố nhưng đã xây 4 tầng cần kiểm tra kết cấu chịu lực, chống thấm, tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm 8m có ổn định lâu dài, không bị lộ giới hoặc thu hẹp trong tương lai.
- Xác minh rõ nội thất “xịn sò” chủ tặng có còn nguyên vẹn, có hư hại hay không.
- Do giá cao, cần kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, tránh các rủi ro về tranh chấp hoặc lấn chiếm đất.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà và hẻm, tránh các điểm không hợp tuổi chủ mới.
