Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 71.3 m² (4m x 18.5m), xây dựng 1 trệt 1 lầu với tổng diện tích sàn khoảng 140 m² (ước tính mỗi tầng ~70 m²). Giá bán 3,79 tỷ tương đương khoảng 27 triệu/m² sàn xây dựng. Đây là mức giá cần xem xét kỹ vì:
- Giá/m² đất theo tin là 53,16 triệu/m², khá cao so với mặt bằng chung đất Quận 12 khu vực xung quanh (thường 40-45tr/m² đối với hẻm nhỏ và nhà cũ).
- Nhà 2 tầng cũ, hoàn thiện cơ bản, chi phí xây mới hiện nay (khoảng 6.5 triệu/m² sàn) cho 140 m² sàn là khoảng 910 triệu đến 1 tỷ đồng. Giá nhà hiện tại vượt trội so với chi phí xây mới, chứng tỏ người bán đang tính giá đất khá cao.
- Đường hẻm rộng 3,5m, xe hơi ra vào được nhưng không rộng, ảnh hưởng phần nào về tiện lợi di chuyển và vận chuyển vật liệu nếu xây lại.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy khoảng 15-20% so với giá thị trường khu vực tương tự, do vị trí sát Hiệp Thành City có tiềm năng phát triển nhưng chưa hoàn toàn thuận tiện về hạ tầng đường lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát khu đô thị Hiệp Thành City, kết nối nhanh với các tuyến đường lớn Nguyễn Ảnh Thủ và Nguyễn Thị Búp, thuận tiện di chuyển sang Gò Vấp.
- Nhà hướng Đông, đón nắng buổi sáng, phù hợp với khí hậu miền Nam.
- Hẻm rộng 3,5m, xe hơi ra vào thoải mái, hiếm thấy trong khu vực nhiều nhà chỉ hẻm 2-3m.
- Nhà sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, đảm bảo an tâm giao dịch.
- Diện tích đất và chiều dài đất khá dài, dễ dàng mở rộng hoặc xây mới theo nhu cầu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với nhà hiện trạng 1 trệt 1 lầu, hoàn thiện cơ bản, vị trí gần khu dân cư và tiện ích, có thể cân nhắc:
- Ở thực tế: Phù hợp cho gia đình nhỏ, ít thành viên, hoặc 2 thế hệ sống cùng nhau.
- Đầu tư xây lại: Nếu có vốn, phá bỏ nhà cũ xây mới nhà 3-4 tầng sẽ tăng giá trị tài sản từ 5-7 tỷ trong tương lai.
- Cho thuê dòng tiền: Nhà hiện tại phù hợp cho thuê trọ hoặc hộ gia đình với mức giá ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Ảnh Thủ) | Đối thủ 2 (Đường Hiệp Thành 35) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 71.3 | 70 | 75 |
| Giá bán (tỷ) | 3.79 | 3.5 | 3.6 |
| Giá/m² đất (triệu) | 53.16 | 50 | 48 |
| Hướng nhà | Đông | Đông Nam | Tây Bắc |
| Hẻm | 3.5m, xe hơi | 4m, xe hơi | 2.5m, xe máy |
| Tổng tầng | 2 | 1 trệt | 2 |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà do đã xây cách đây vài năm, tránh hiện tượng thấm dột, nứt tường, móng yếu.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ sổ hồng, tránh tranh chấp đất liền kề.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm và khu vực xung quanh, đảm bảo hẻm không bị thu hẹp hoặc quy hoạch đường lớn cắt ngang.
- Đánh giá lại phong thủy hướng Đông, phù hợp với người hợp mệnh Đông tứ trạch.
- Do hẻm 3.5m, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe tải nhỏ khi vận chuyển vật liệu xây dựng nếu có ý định xây mới.
