Thẩm định giá trị thực:
Giá bán 6,8 tỷ cho căn nhà 2 tầng, diện tích đất 62m², diện tích sử dụng 90m² tại đường Lê Văn Thịnh, Phường Bình Trưng Tây, TP Thủ Đức, tương đương 109,68 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực.
So sánh với giá đất nền khu vực lân cận hiện từ 70-90 triệu/m² đất thổ cư, cộng với nhà 2 tầng cũ xây thô, chi phí xây mới tính khoảng 6-7 triệu/m² sàn, thì giá đất đã chiếm phần lớn giá trị căn nhà. Nhà 2 tầng, kết cấu cũ, diện tích ngang hẹp 4.4m, dài 13m, hẻm xe hơi 6m nhưng chỉ là hẻm, không phải mặt tiền đường lớn, ảnh hưởng khả năng kinh doanh hoặc để xe.
Như vậy mức giá này bị đội lên khoảng 15-25% so với giá trị thực tế nếu so với các căn tương tự mặt tiền hẻm xe hơi cùng khu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí: Đường Lê Văn Thịnh là tuyến đường lớn, giao thông thuận tiện, gần bệnh viện Lê Văn Thịnh, tiện ích xung quanh tốt.
– Hẻm rộng 6m, oto vào được, khá hiếm so với các hẻm nhỏ khác trong khu.
– Nhà có 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh, phù hợp gia đình vừa và nhỏ.
– Tuy nhiên nhà nằm trong hẻm, không phải mặt tiền chính, hạn chế kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
– Diện tích đất chỉ 62m², bề ngang 4.4m khá nhỏ, hạn chế mở rộng hoặc xây dựng thêm tầng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình nhỏ hoặc đầu tư tích lũy dài hạn chờ tăng giá đất khu vực phát triển. Không thích hợp để cho thuê mặt bằng kinh doanh do vị trí hẻm và diện tích hạn chế. Nếu muốn khai thác vốn nhanh có thể cân nhắc xây lại nhà mới 3-4 tầng để tăng diện tích sử dụng, nhưng chi phí xây dựng sẽ khá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Thịnh, TP Thủ Đức) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Duy Trinh, TP Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 62 | 70 | 65 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 90 | 100 | 85 |
| Giá bán (tỷ) | 6.8 | 6.5 | 6.0 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 109.68 | 65 | 70.6 |
| Loại hình | Nhà hẻm xe hơi | Nhà mặt tiền đường nhỏ | Nhà hẻm nhỏ |
| Số tầng | 2 | 3 | 2 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, không có tranh chấp hoặc lấn chiếm hẻm.
- Kiểm tra kết cấu nhà, xem có dấu hiệu xuống cấp, thấm dột hay cần sửa chữa lớn không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe oto trong hẻm, tiện lợi cho việc di chuyển hàng ngày.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt các dự án phát triển đường Lê Văn Thịnh có ảnh hưởng gì đến giá trị và sổ đỏ.
- Xem xét hướng nhà và phong thủy vì nhà hẹp ngang 4.4m có thể gây hạn chế ánh sáng và thông gió.
Nhận xét tổng quan: Giá 6,8 tỷ với căn nhà hẻm xe hơi, diện tích sử dụng 90m² là mức giá khá cao, người mua nên thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% dựa trên thực trạng nhà cũ, diện tích đất nhỏ, và vị trí trong hẻm. Nếu người bán không giảm giá, cần cân nhắc kỹ vì có nhiều lựa chọn khác cùng khu vực giá mềm hơn và diện tích lớn hơn. Nhà phù hợp để ở thực hoặc đầu tư lâu dài, không phải lựa chọn tốt để lướt sóng hay cho thuê kinh doanh.
