Thẩm định giá trị thực:
Nhà hiện trạng 1 lầu, 2 phòng ngủ, diện tích đất 43m², diện tích sử dụng khoảng 80m² với chiều ngang 4m dài 12m. Giá chào bán 11 tỷ đồng, tương đương ~255,8 triệu/m² sử dụng, là mức giá cao vượt trội trên thị trường Quận Tân Bình, đặc biệt với nhà 1 lầu chưa xây mới hoàn toàn.
Chi phí xây dựng mới nhà phố 5 tầng (1 trệt, 1 lửng, 4 lầu sân thượng) khoảng 6-7 triệu/m² sàn, giả sử xây hết 240m² sàn (~4 tầng x 60m²/tầng), chi phí xây dựng tầm 1,5 – 1,7 tỷ đồng. Nhưng giá bán hiện tại gấp hơn 6 lần chi phí xây dựng thô + hoàn thiện, điều này cho thấy giá đang nằm chủ yếu ở vị trí và tiềm năng khai thác.
Diện tích đất 43m² khá nhỏ, mặt tiền chỉ 4m nhưng nhà có ưu điểm 2 mặt tiền (20m mặt tiền đường chính, 5m mặt tiền sau theo mô tả, tuy nhiên dữ liệu thực tế chỉ ghi hẻm xe hơi, cần xác minh rõ ràng). Nếu đúng 2MT đường lớn thì giá đất được đẩy lên rất cao.
Giá 11 tỷ cho căn nhà này là mức giá có dấu hiệu bị đẩy cao khoảng 20-30% so với giá phổ biến khu vực, cần thận trọng xác minh pháp lý và thực trạng hai mặt tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần đường Trường Chinh, sân bay Tân Sơn Nhất và nhà ga T3, thuận tiện giao thông đi lại.
- Nhà có thể xây dựng tối đa 1 trệt 1 lửng 4 lầu sân thượng, mở rộng diện tích sử dụng rất tốt cho mục đích kinh doanh hoặc cho thuê.
- Hướng Đông Nam hợp phong thủy, đón nắng sáng, thoáng mát.
- Nhà mới hoàn thiện cơ bản, vào ở ngay, có thể cho thuê ổn định 20 triệu/tháng, dòng tiền tương đối tốt.
- Nhược điểm là diện tích đất nhỏ, mặt tiền hẹp 4m, có thể hạn chế khai thác tối đa.
- Thông tin hẻm xe hơi trái ngược với mô tả 2 mặt tiền đường lớn cần xác minh rõ, nếu chỉ có 1 hẻm nhỏ sẽ giảm giá trị rất nhiều.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất với mục đích đầu tư xây dựng lại căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng cho thuê do vị trí gần sân bay và khu vực phát triển mạnh. Khả năng cho thuê tốt với giá 20 triệu/tháng hiện tại là điểm cộng.
Ở thực không quá lý tưởng do diện tích nhỏ, mặt tiền hẹp, không gian sinh hoạt hạn chế.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm, quy hoạch, và diện tích nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trường Chinh, Q.Tân Bình) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Văn Thụ, Q.Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 43 | 50 | 60 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 80 | 90 | 100 |
| Số tầng | 1 lầu | 1 trệt 2 lầu | 1 trệt 3 lầu |
| Giá bán (tỷ đồng) | 11 | 9.5 | 10 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 255.8 (sử dụng) | 190 | 167 |
| Vị trí | Gần sân bay, 2MT (cần xác minh) | Gần đường lớn, hẻm xe hơi | Gần công viên, đường nhựa rộng |
| Tiềm năng xây dựng | Cao (1 trệt 1 lửng 4 lầu) | Trung bình (1 trệt 2 lầu) | Trung bình (1 trệt 3 lầu) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra lại xác thực 2 mặt tiền: giấy tờ pháp lý, thực tế mặt tiền sau có phải đường lớn 5m hay chỉ hẻm nhỏ?
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, có bị hạn chế xây dựng chiều cao hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất hay không.
- Kiểm tra hiện trạng nhà cũ: hệ thống điện nước, thấm dột, móng và kết cấu có đảm bảo an toàn không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và lưu thông trong hẻm (nếu mặt tiền sau thực sự là hẻm).
- Xem kỹ giấy tờ sổ đỏ, tránh tranh chấp do khu vực gần sân bay thường có quy hoạch mở rộng.
- Xác minh nguồn gốc chủ sở hữu, tránh trường hợp tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng.
