Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng có diện tích rộng đến 840m² tại vị trí mặt tiền đường Nguyễn Văn Cừ, Quận Ninh Kiều, TP. Cần Thơ, khu vực trung tâm đô thị với nhiều tiện ích xung quanh như bệnh viện quốc tế, đại học FPT, đại học y dược.
Giá thuê 70 triệu/tháng tương đương khoảng 83.000 đồng/m²/tháng, nếu so với mặt bằng kinh doanh mặt tiền tại trung tâm Cần Thơ, mức giá này hơi cao so với mức giá phổ biến từ 50.000 – 70.000 đồng/m²/tháng cho mặt bằng tương tự cùng khu vực. Tuy nhiên, diện tích lớn và mặt tiền rộng (12m, chiều dài có nở hậu) tạo điều kiện khai thác đa dạng nên có thể chấp nhận được mức giá này nếu mục tiêu kinh doanh có tính chuyên môn cao và cần không gian lớn.
Kết cấu mặt bằng trống suốt, có nhà vệ sinh và sân đậu xe thoải mái là ưu điểm lớn, giúp giảm chi phí cải tạo. Giấy tờ pháp lý rõ ràng, đã có sổ thuận tiện cho thủ tục thuê dài hạn.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang ở ngưỡng cao hơn trung bình khu vực khoảng 15-30%, do đó người thuê cần thương lượng để giảm giá ít nhất 10-15% hoặc yêu cầu hỗ trợ cải tạo mặt bằng để hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 12m, chiều dài tổng thể hơn 40m với phần nở hậu lớn (20m x 30m) rất hiếm có trong khu vực, giúp dễ dàng bố trí không gian kinh doanh đa dạng.
- Vị trí gần các điểm trọng yếu như bệnh viện quốc tế, đại học lớn, khu dân cư đông đúc tạo lượng khách hàng tiềm năng ổn định.
- Đường Nguyễn Văn Cừ là trục giao thông quan trọng, dễ nhận diện thương hiệu, thuận tiện giao thông.
- Diện tích lớn và mặt bằng trống suốt giúp tối ưu khai thác cho nhiều mô hình như siêu thị mini, quán ăn, phòng gym, quán cà phê, phòng bida, quán nhậu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với diện tích và vị trí như trên, mặt bằng này phù hợp nhất để kinh doanh mô hình có nhu cầu không gian rộng như:
- Siêu thị mini hoặc cửa hàng tiện ích quy mô lớn phục vụ khu vực đông dân cư và sinh viên đại học.
- Phòng gym hoặc trung tâm thể thao, giải trí do có diện tích rộng và sân đậu xe thoải mái.
- Quán ăn gia đình, quán nhậu lớn hoặc nhà hàng đặc sản, tận dụng mặt tiền rộng dễ nhận diện.
Chủ nhà đã trang bị nhà vệ sinh và sân đậu xe rất tiện lợi, giảm chi phí đầu tư ban đầu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 3/2, Ninh Kiều) | Đối thủ 2 (Đường Trần Hưng Đạo, Ninh Kiều) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 840 m² (mặt bằng trống, sân đậu xe) | 500 m² (mặt bằng nhỏ, không có sân đậu xe) | 900 m² (kết cấu cũ, nhiều vách ngăn) |
| Mặt tiền | 12m rộng, nở hậu 20m x 30m | 8m, hẹp hơn | 10m mặt tiền, không nở hậu |
| Vị trí | Gần bệnh viện, đại học, khu dân cư đông đúc | Trung tâm, gần chợ lớn | Trục đường lớn, đông dân cư |
| Giá thuê | 70 triệu/tháng (~83.000 đ/m²) | 45 triệu/tháng (~90.000 đ/m²) | 65 triệu/tháng (~72.000 đ/m²) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Chưa rõ ràng | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ thuê mướn, hợp đồng rõ ràng, tránh tranh chấp vì diện tích lớn.
- Đánh giá hiện trạng mặt bằng xem có cần sửa chữa hệ thống điện, nước, thoát nước không.
- Xác nhận quy hoạch xung quanh không bị thay đổi làm ảnh hưởng đến giao thông hoặc khách thuê.
- Kiểm tra hướng mặt tiền và phong thủy nếu quan trọng với loại hình kinh doanh.
- Đảm bảo sân đậu xe có giấy phép sử dụng, không tranh chấp với các bên khác.
- Xem xét khả năng quay đầu xe, lưu thông hàng hóa và khách hàng thuận tiện.
