Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt phố Trần Quốc Toản, diện tích 40m², giá 12 tỷ đồng tương đương 300 triệu/m². Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung nhà phố trung tâm Hoàn Kiếm nhưng không phải bất hợp lý khi xét về vị trí đắc địa, gần Vincom Bà Triệu, trung tâm lõi quận Hoàn Kiếm.
Nhà 4 tầng, thiết kế hiện đại, hoàn thiện đầy đủ nội thất, sổ đỏ chính chủ rõ ràng. Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới, giả sử 6,5 triệu/m² xây dựng x 4 tầng = 104 triệu, đây là tài sản đã hoàn thiện và vị trí mặt phố nên giá trị đất chiếm phần lớn. Mức giá đất tương đương khoảng 295 triệu/m² đất, phù hợp với mặt bằng đất trung tâm Hoàn Kiếm đang giao dịch từ 250-350 triệu/m² tùy vị trí.
Nhận xét về giá: Giá này ở mức cao nhưng phù hợp với vị trí vàng, nhà mới thiết kế hiện đại, đầy đủ tiện nghi. Người mua cần lưu ý đây là mức giá sát thị trường cao cấp, không có nhiều room để tăng giá ngắn hạn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí lô góc: Căn nhà có 2 mặt thoáng, nhận ánh sáng tự nhiên tốt, rất hiếm tại khu vực trung tâm Hoàn Kiếm.
- Gần Vincom Bà Triệu: Thuận tiện cho kinh doanh, cho thuê hoặc làm văn phòng.
- Thiết kế 4 tầng tối ưu: Cầu thang cuối giúp tận dụng tối đa diện tích sử dụng.
- Nội thất đầy đủ: Giúp người mua không cần đầu tư thêm, tiện ở hoặc cho thuê ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê văn phòng/ngắn hạn do vị trí trung tâm, mặt phố sầm uất. Với kết cấu 4 tầng, có thể tận dụng từng tầng cho các mục đích khác nhau. Đầu tư xây lại không hợp lý vì chi phí xây mới cao và thủ tục khó khăn trung tâm Hoàn Kiếm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phố Lý Thường Kiệt) | Đối thủ 2 (Phố Hàng Bài) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 38 m² | 42 m² |
| Giá/m² | 300 triệu | 280 triệu | 320 triệu |
| Vị trí | Lô góc, gần Vincom Bà Triệu | Mặt phố, cách Vincom 150m | Mặt phố, trung tâm quận Hoàn Kiếm |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 4 tầng |
| Pháp lý | Sổ đỏ sẵn | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
| Nội thất | Đầy đủ, mới | Cơ bản, cần cải tạo | Hoàn thiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ sổ đỏ, đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch treo trung hạn.
- Kiểm tra kết cấu nhà, đặc biệt phần móng, vì nhà nằm ở khu trung tâm có thể bị ảnh hưởng bởi công trình liền kề.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy có đạt chuẩn cho kinh doanh.
- Do vị trí lô góc, cần xem xét tiếng ồn và khói bụi từ giao thông, ảnh hưởng đến chất lượng sống.
- Kiểm tra kỹ hướng nhà có hợp phong thủy với người mua (nếu quan tâm).
