Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản là mặt bằng kho xưởng cấp 4, diện tích 8 x 20m = 160m², mặt tiền được mô tả là 12m (có thể là mặt tiền hẻm hoặc khu vực kinh doanh nhỏ, vì thông tin mặt tiền thường gắn với chiều rộng đất, nhưng diện tích và kích thước cho thấy chiều rộng 8m). Với mức giá thuê 19 triệu/tháng, ta tính đơn giá thuê khoảng 118.750 đồng/m²/tháng.
Thị trường mặt bằng kho xưởng khu vực Tân Phú – Phú Thọ Hòa hiện nay, giá thuê kho nhỏ, cấp 4 thường dao động từ 100.000 – 150.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích. Như vậy, mức giá 19 triệu/tháng là mức giá trung bình, không quá cao nhưng cũng không rẻ.
Nhà cấp 4 trống suốt, diện tích 160m² phù hợp cho nhiều mục đích kho, xưởng nhỏ, nhưng không có thông tin về trần cao hay điện 3 pha, điều này có thể hạn chế một số ngành sản xuất nặng. Mặt bằng đã có sổ rõ ràng là điểm cộng lớn.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang ở mức hợp lý so với khu vực, không có dấu hiệu bị hét giá hay quá rẻ để nghi ngờ pháp lý. Tuy nhiên, cần xác minh thêm vị trí mặt tiền thực tế là trên đường lớn hay hẻm nhỏ, vì mô tả có chút mâu thuẫn (diện tích 8m mặt tiền nhưng lại ghi 12m mặt tiền). Nếu là hẻm nhỏ, giá này có thể hơi cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí tại Lê Niệm, Phú Thọ Hòa, Tân Phú – khu vực có nhiều nhà xưởng, thuận tiện tiếp cận các tuyến đường lớn như Lũy Bán Bích, Âu Cơ.
- Nhà cấp 4 trống suốt, dễ sử dụng ngay, không cần sửa chữa lớn.
- Diện tích 160m² phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ, vừa, đặc biệt là ngành may mặc, sản xuất nhẹ hoặc kho hàng.
- Có sổ hồng, pháp lý rõ ràng, giúp yên tâm ký hợp đồng lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất cho khách thuê cần mặt bằng kinh doanh hoặc sản xuất nhỏ, kho lưu trữ hàng hóa. Nếu khách có ý định mở rộng sản xuất hoặc cần trần cao, điện 3 pha thì cần khảo sát thực tế.
Không phù hợp làm văn phòng cao cấp hoặc kho chứa thiết bị quá nặng do kết cấu cấp 4 và không có thông tin về hạ tầng kỹ thuật hỗ trợ.
Đầu tư xây mới có thể không lời vì diện tích nhỏ, chi phí xây dựng và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², trong khi giá thuê hiện tại không cao để đảm bảo hoàn vốn nhanh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lũy Bán Bích, Tân Phú) | Đối thủ 2 (Âu Cơ, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 160 m² | 150 m² | 180 m² |
| Loại nhà | Cấp 4, trống suốt | Cấp 4, có văn phòng nhỏ | Cấp 4, có mái cao |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 19 | 17 | 22 |
| Mặt tiền | 8-12 m | 6 m | 10 m |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | WC riêng | WC chung | WC riêng, điện 3 pha |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chính xác mặt tiền thực tế (8m hay 12m), xác định có phải mặt đường lớn hay hẻm nhỏ.
- Thẩm định chất lượng kết cấu nhà cấp 4, xem có thấm dột, xuống cấp hay cần sửa chữa lớn không.
- Kiểm tra hệ thống điện, nước, đặc biệt là điện 3 pha nếu cần cho sản xuất.
- Xác minh rõ ràng hợp đồng thuê dài hạn, các điều khoản về tăng giá, sửa chữa.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, giao thông vận chuyển hàng hóa tại vị trí này.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh có kế hoạch nâng cấp hay thay đổi gì ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
