Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là mặt bằng kinh doanh nguyên căn trên đường Trần Nhân Tôn, Quận 10, diện tích sử dụng khoảng 1000 m² (8,5x18m x 8 tầng: trệt + 7 lầu). Giá thuê đề xuất là 155 triệu/tháng, tương đương 155.000.000 / 1000 m² = 155.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng kinh doanh tại khu vực trung tâm Quận 10, nhưng vẫn nằm trong khung có thể chấp nhận được nếu tính đến vị trí mặt tiền đường lớn, kết cấu tòa nhà cao tầng, có thang máy và hệ thống PCCC đầy đủ.
So sánh với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn hoàn thiện), thuê với giá này tương đương khoảng 1,86%/tháng trên tổng giá trị xây dựng (155.000 x 12 tháng = 1,86 tỷ/năm, chia cho khoảng 60 tỷ giá trị xây dựng). Mức này hơi cao cho thuê mặt bằng nhưng phù hợp nếu khách thuê khai thác được lợi nhuận tốt.
Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực, giấy phép xây dựng, cũng như độ mới của tòa nhà, vì không có thông tin rõ ràng về năm xây dựng hay tình trạng bảo trì. Nếu tòa nhà đã cũ hoặc có lỗi về kết cấu, sẽ ảnh hưởng đến khả năng khai thác và chi phí vận hành.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Trần Nhân Tôn: tuyến đường lớn, lưu lượng giao thông tốt, thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ, dễ dàng nhận diện thương hiệu.
- Kết cấu: Tòa nhà 7 lầu, có thang máy và PCCC đầy đủ, phù hợp đa dạng loại hình kinh doanh chuyên nghiệp như văn phòng công ty, spa, phòng khám.
- Diện tích lớn: 1000 m² sử dụng, rất hiếm tại khu vực trung tâm Quận 10 có mặt bằng cho thuê nguyên căn lớn và đồng bộ như vậy.
- Nội thất đầy đủ: Giúp tiết kiệm chi phí cải tạo, có thể vào hoạt động nhanh.
- Pháp lý rõ ràng: Đã có sổ, giảm thiểu rủi ro về mặt pháp lý cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với quy mô diện tích lớn, vị trí mặt tiền đường trung tâm, tòa nhà phù hợp nhất để làm văn phòng công ty lớn, trung tâm dịch vụ cao cấp như spa, thẩm mỹ viện hoặc phòng khám đa khoa. Ngoài ra, có thể khai thác mô hình kinh doanh F&B quy mô hoặc chuỗi cửa hàng thương hiệu.
Nếu khách thuê có tiềm lực tài chính tốt, việc thuê nguyên căn sẽ giúp tối ưu hóa hoạt động đồng nhất, tránh chi phí thuê nhiều điểm nhỏ lẻ.
Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí trung tâm, chi phí thuê cao và quy mô tòa nhà văn phòng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 3/2, Q10) | Đối thủ 2 (Đường Lý Thường Kiệt, Q10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 1000 m² (trệt + 7 lầu) | Khoảng 600 m², 5 lầu | 800 m², 6 lầu |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 155 triệu | 90 triệu | 120 triệu |
| Giá thuê/m² (VNĐ) | 155.000 | 150.000 | 150.000 |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, trung tâm Q10 | Mặt tiền đường 3/2, trung tâm Q10 | Mặt tiền đường Lý Thường Kiệt, trung tâm Q10 |
| Kết cấu & tiện ích | 7 lầu, thang máy, PCCC đầy đủ | 5 lầu, thang máy, PCCC | 6 lầu, thang máy, PCCC |
| Phù hợp | Văn phòng, dịch vụ cao cấp | Văn phòng, showroom | Văn phòng, spa, phòng khám |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng vận hành thang máy, hệ thống PCCC có đảm bảo hoạt động tốt không.
- Xác minh năm xây dựng và tình trạng bảo trì của tòa nhà, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Rà soát kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ hồng, giấy phép xây dựng và quy hoạch khu vực.
- Đánh giá môi trường xung quanh về tiếng ồn, ô nhiễm và lưu lượng khách mục tiêu.
- Xem xét khả năng đỗ xe, giao thông thuận tiện cho khách hàng và nhân viên.
Nhận xét về giá: Giá thuê 155 triệu/tháng tương đương khoảng 155.000 VNĐ/m²/tháng là mức khá cao so với mặt bằng chung khu vực Quận 10, thường dao động 130.000 – 150.000 VNĐ/m²/tháng cho mặt bằng có kết cấu tương tự. Tuy nhiên, với lợi thế mặt tiền đường Trần Nhân Tôn, diện tích lớn và kết cấu 7 lầu có thang máy, mức giá này vẫn có thể chấp nhận được nếu khách thuê khai thác hiệu quả. Nếu bên cho thuê không có linh hoạt, người thuê có thể thương lượng giảm khoảng 10-15% do hiện chưa rõ năm xây dựng và tình trạng bảo trì tòa nhà.
