Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kho diện tích 150m² tại đường Trường Chinh, P. Tân Thới Nhất, Quận 12, TP.HCM được chào thuê với giá 18 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 120.000đ/m²/tháng. Mức giá này ở khu vực Quận 12, gần các tuyến đường lớn như Trường Chinh và Phan Văn Hớn, là mức giá thuộc tầm trung – cao so với mặt bằng chung cho thuê kho, mặt bằng kinh doanh tại khu vực.
Xét về kết cấu, mặt bằng có gác lửng rộng, kho mới xây, đường xe tải ra vào thuận tiện, đây là lợi thế lớn về mặt giao thông và công năng sử dụng. Tuy nhiên, khu vực Quận 12 đối với kho bãi và mặt bằng kinh doanh thường có mức giá thuê khoảng 100.000 – 130.000đ/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích, nên mức 120.000đ/m²/tháng là hợp lý, không bị đội giá quá đáng. Nếu so sánh chi phí xây dựng kho mới hiện nay (kho thô khoảng 4-5 triệu/m², hoàn thiện thêm 1-2 triệu/m²) thì thuê kho mới với giá này tiết kiệm được chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
Nhận xét về giá: Giá thuê 18 triệu/tháng là mức giá hợp lý và phù hợp với điều kiện kho mới, vị trí tốt, không bị đẩy giá quá cao. Người thuê có thể xem xét xuống tiền sớm nếu nhu cầu kho bãi và mặt bằng kinh doanh cấp thiết.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Thuộc trục đường Trường Chinh, tuyến đường lớn, kết nối nhanh với Phan Văn Hớn, thuận tiện vận chuyển hàng hóa bằng xe tải lớn.
- Kết cấu: Kho mới, sạch sẽ, có gác lửng rộng tăng diện tích sử dụng hiệu quả so với kho thông thường.
- Pháp lý: Đã có sổ, không cần lo lắng vấn đề pháp lý.
- Giao thông: Đường lớn xe tải ra vào thuận tiện, không bị hạn chế tải trọng hay chiều cao xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng kho này phù hợp nhất cho các doanh nghiệp cần lưu trữ hàng hóa quy mô trung bình, đơn vị giao nhận, hoặc cửa hàng bán buôn muốn tận dụng vị trí giao thông thuận lợi. Nếu đầu tư lâu dài, có thể thuê làm kho chứa hàng kết hợp văn phòng nhỏ trên gác lửng để tối ưu chi phí vận hành. Không phù hợp để làm kho xưởng sản xuất do chưa rõ quy hoạch và tiện ích hạ tầng hỗ trợ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho Trường Chinh, Q12) |
Đối thủ 2 (Kho Phan Văn Hớn, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 150 | 140 | 160 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 18 | 16 | 20 |
| Đường xe tải | Có, rộng | Có, hẹp hơn | Có, rộng |
| Gác lửng | Có, rộng | Không | Không |
| Kho mới | Có | Kho cũ, cần sửa chữa | Kho mới |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Chưa rõ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu gác lửng, đảm bảo chịu lực và an toàn.
- Xác minh pháp lý, sổ đỏ rõ ràng, không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Khảo sát thực tế đường xe tải vào ra có bị cấm tải trọng hay giờ giấc không.
- Kiểm tra hệ thống điện nước phục vụ kho bãi có đầy đủ, ổn định.
- Xem xét tình trạng kho mới thực tế, có bảo trì, chống thấm tốt hay không.
