Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 47m², diện tích sử dụng thực tế khoảng 60m² trên 2 tầng, với mặt tiền 4,2m, chiều dài 11,2m. Giá chào bán 5,95 tỷ tương đương ~126,6 triệu/m² sử dụng.
Xét về vị trí tại Đường Man Thiện, Phường Tăng Nhơn Phú A (Thành phố Thủ Đức), đây là khu vực đang phát triển nhanh, gần các trường đại học, ủy ban phường, chợ và nhiều tiện ích, rất thuận lợi cho cả ở và cho thuê. Tuy nhiên, mức giá 126,6 triệu/m² là mức khá cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm xe hơi khu vực tương tự, thường dao động từ 90 – 110 triệu/m².
Nhà hiện trạng 1 trệt 1 lửng, 3 phòng ngủ, 2 toilet và có lối thoát hiểm riêng biệt, nội thất đầy đủ. Với kết cấu nhà cũ chưa có thông tin xây dựng mới, nếu tính chi phí xây mới theo chuẩn căn hộ 2 tầng khoảng 6-7 triệu/m² thì phần giá trị đất chiếm chủ yếu trong giá này, khoảng 4-5 tỷ cho 47m² đất (~85-106 triệu/m² đất), khá sát giá thị trường đất khu vực.
Nhận xét về giá: Giá chào bán đang bị đẩy cao khoảng 15-25% so với mặt bằng chung trong khu vực hẻm xe hơi tương tự. Đây là mức giá không thấp và người mua nên xem xét kỹ các yếu tố pháp lý và thực trạng nhà trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng, có thể đỗ xe tận nhà, rất hiếm trong các hẻm nhỏ ở Tăng Nhơn Phú A.
- Nhà có lối thoát hiểm riêng biệt 1m sau nhà, đảm bảo an toàn và đáp ứng tốt yêu cầu phòng cháy chữa cháy.
- Vị trí đối diện Học viện Chính trị, gần nhiều trường đại học và các tiện ích công cộng như ủy ban phường, chợ, thuận tiện cho học sinh, sinh viên và cán bộ công chức thuê ở.
- Hướng Đông Bắc hợp phong thủy với nhiều người Việt, tạo cảm giác mát mẻ vào buổi sáng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình nhiều thành viên cần 3 phòng ngủ hoặc cho thuê dài hạn đối tượng sinh viên, giáo viên, cán bộ gần khu vực. Kịch bản đầu tư xây lại sẽ tốn chi phí lớn trong khi giá đất chưa tăng mạnh đột biến. Cho thuê dòng tiền được nhưng lợi suất sẽ không cao do giá mua cao. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trong hẻm khu dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Man Thiện, hẻm xe hơi) | Đối thủ 2 (Man Thiện, hẻm nhỏ xe máy) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 47m² (4.2×11.2m) | 50m² (4×12.5m) | 45m² (4×11.3m) |
| Diện tích sử dụng | 60m² (1 trệt 1 lửng) | 65m² (1 trệt 1 lầu) | 55m² (1 trệt 1 lầu) |
| Giá bán | 5,95 tỷ (~126.6 triệu/m²) | 5,1 tỷ (~98 triệu/m²) | 4,3 tỷ (~78 triệu/m²) |
| Hẻm | Xe hơi tới nhà, rộng | Hẻm xe hơi nhỏ | Hẻm xe máy |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Gần trường, chợ, ủy ban | Gần trường, chợ | Gần trường |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, xác nhận không có tranh chấp hoặc quy hoạch treo do khu vực đang phát triển.
- Đánh giá hiện trạng công trình: chất lượng kết cấu nhà cũ, hệ thống điện nước, kiểm tra thấm dột, đặc biệt phần lửng và lối thoát hiểm.
- Kiểm tra chiều rộng hẻm, khả năng quay đầu xe hơi và tình trạng giao thông hẻm vào giờ cao điểm.
- Đánh giá phong thủy tổng thể, đặc biệt cửa chính và hướng nhà (Đông Bắc) có hợp theo tuổi người mua không.
- Xem xét quy hoạch tương lai quanh khu vực Man Thiện để tránh rủi ro bị thu hồi, giải tỏa hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
