Thẩm định giá trị thực:
– Diện tích đất và sử dụng 60m² (4,2x14m), nhà 3 tầng BTCT với 3 phòng ngủ (khác mô tả 4PN ban đầu, cần xác thực lại) và 3 phòng vệ sinh.
– Giá chào 6 tỷ đồng tương đương ~100 triệu/m² đất và sử dụng.
– Với nhà xây mới hoặc BTCT chắc chắn tại Gò Vấp, giá xây dựng thô + hoàn thiện hiện nay vào khoảng 6-7 triệu đồng/m² sàn, tổng sàn xây dựng khoảng 180m² (60m² x 3 tầng) thì chi phí xây dựng dao động 1,08 – 1,26 tỷ đồng.
– Như vậy, 6 tỷ là giá bao gồm giá đất và nhà đã hoàn thiện, tức giá đất ước tính khoảng 4,7 – 4,9 tỷ đồng (~78 triệu/m² đất).
– So sánh với giá đất nền cùng khu vực Gò Vấp hiện dao động từ 70 – 90 triệu/m² tùy vị trí, hẻm và tiện ích, mức giá này không quá cao nhưng cũng không thấp.
– Tuy nhiên, nhà nằm trong hẻm xe hơi 4 chỗ, cách hẻm xe tải vài mét, hẻm có thể không quá rộng, có thể hạn chế di chuyển xe tải lớn.
– Nhà đã xây dựng 3 tầng BTCT, nội thất cao cấp, chính chủ xây nên chắc chắn, giảm rủi ro chất lượng.
Nhận xét về giá: Giá 6 tỷ cho căn nhà 3 tầng tại hẻm xe hơi Quang Trung, Gò Vấp có phần hơi cao so với mặt bằng trung bình khu vực, khoảng 5-10% giá thị trường, người mua nên thương lượng giảm giá hoặc kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà để tránh mua đắt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm xe hơi 4 chỗ vào tận nhà là điểm cộng lớn trong khu vực hẻm nhỏ Gò Vấp.
– Nhà BTCT 3 tầng, có 3 phòng ngủ và 3 vệ sinh phù hợp cho gia đình đông người.
– Nội thất cao cấp, chủ xây ở nên chắc chắn và có thể sẵn sàng vào ở ngay.
– Vị trí trên đường Quang Trung, Phường 10, thuận tiện di chuyển ra các tuyến chính, gần chợ, trường học.
– Tuy nhiên mặt tiền chỉ 4.2m hơi hẹp so với các căn phố khác, có thể hạn chế về mặt thiết kế và ánh sáng.
– Hẻm xe tải lớn chỉ cách vài mét, tiện lợi cho vận chuyển khi cần, nhưng vẫn cần kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để ở thực tế do kết cấu BTCT chắc chắn, nội thất cao cấp, có đủ phòng ngủ và vệ sinh cho gia đình lớn.
– Có thể cho thuê căn hộ hoặc từng phòng với mức giá tốt nhờ vị trí Gò Vấp đang phát triển mạnh.
– Không ưu tiên để làm kho xưởng do vị trí hẻm và kết cấu nhà ở.
– Đầu tư xây lại có thể không tối ưu do diện tích nhỏ, mặt tiền hẹp, chưa chắc mang lại lợi nhuận cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Gần Quang Trung, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Hẻm xe hơi, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 | 55 | 65 |
| Số tầng | 3 (BTCT) | 2 (BTCT) | 3 (BTCT) |
| Phòng ngủ | 3 | 3 | 4 |
| Hẻm | Xe hơi 4 chỗ vào nhà | Hẻm xe máy | Xe hơi vào nhà |
| Giá bán (tỷ) | 6.0 | 5.2 | 6.3 |
| Đơn giá/m² đất (triệu) | 100 | 94.5 | 96.9 |
| Tiện ích xung quanh | Gần chợ, trường học | Gần chợ nhỏ | Gần trường học, siêu thị |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ đỏ đã có, song cần xác minh không có tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, đặc biệt các vị trí dễ thấm dột, nứt tường do nhà đã xây lâu.
- Xác minh chiều rộng hẻm, khả năng quay đầu xe tải khi cần vận chuyển đồ đạc lớn.
- Kiểm tra phong thủy căn nhà, hướng nhà (chưa cung cấp thông tin hướng) để tránh rủi ro khi ở lâu dài.
- Xác nhận nội thất cao cấp có còn nguyên trạng và chất lượng hay cần đầu tư cải tạo.
