Thẩm định giá trị thực:
Nhà phố 4 tầng BTCT tại Quận Bình Thạnh, diện tích đất và sử dụng 25m², giá chào bán 3,25 tỷ đồng tương ứng 130 triệu/m². Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung khu vực, bởi Bình Thạnh hiện nay, giá nhà hẻm xe hơi rộng thoáng, diện tích nhỏ từ 30-35m² thường dao động khoảng 70-90 triệu/m² tùy vị trí. Với nhà 4 tầng, giá xây dựng thô mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng diện tích sàn tầm 100m² (25m² x 4 tầng) thì chi phí xây mới khoảng 700 triệu đến 800 triệu đồng chưa tính đất, nên giá đất chiếm phần lớn giá trị.
Diện tích 25m² rất nhỏ, khó mở rộng hay tăng diện tích sử dụng. Nhà nằm trong hẻm xe hơi nhưng chưa rõ hẻm rộng bao nhiêu mét, nếu hẻm nhỏ hơn 4m sẽ gây khó khăn cho việc đậu xe, di chuyển xe hơi.
Nhận xét: Giá 130 triệu/m² là mức giá đã bao gồm nhà 4 tầng BTCT, nhưng có thể bị đẩy lên do diện tích nhỏ và vị trí gần trung tâm. Tuy nhiên, mức giá này khá cao, người mua cần cân nhắc kỹ, có thể thương lượng giảm giá khoảng 10-15% do diện tích nhỏ, hạn chế mở rộng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 4 tầng BTCT chắc chắn và đầy đủ tiện nghi với 2 phòng ngủ, 3 phòng tắm, có sân thượng thoáng mát.
- Hẻm xe hơi thuận tiện cho việc đậu xe, hiếm nhà trong hẻm nhỏ có thể đậu xe hơi.
- Sổ hồng riêng, công chứng trong ngày, giúp giao dịch nhanh chóng, an toàn pháp lý.
- Vị trí thuộc Phường 12, Bình Thạnh, gần trung tâm TP.HCM, thuận lợi đi lại các quận trung tâm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp để ở thực tế cho gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng trẻ cần không gian riêng tư, tiện nghi và vị trí thuận lợi. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dòng căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng nhỏ do vị trí đắc địa. Đầu tư xây lại khó khả thi do diện tích đất nhỏ, chi phí xây dựng lại không tiết kiệm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Xí, P.13) | Đối thủ 2 (Đường Điện Biên Phủ, P.15) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 25 | 30 | 28 |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 3,25 | 2,8 | 3,0 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 130 | 93 | 107 |
| Hẻm xe hơi | Có, chưa rõ rộng | Có, rộng 4m | Có, rộng 3.5m |
| Pháp lý | Sổ riêng, công chứng ngay | Đã có sổ đỏ | Sổ hồng, giao dịch thuận tiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm xe hơi rộng bao nhiêu mét, có dễ quay đầu xe hay không.
- Xác minh pháp lý sổ riêng, không có tranh chấp, quy hoạch đường hẻm.
- Kiểm tra thực trạng nhà, đặc biệt kết cấu BTCT, xem có dấu hiệu xuống cấp, thấm dột.
- Xem xét phong thủy, hướng nhà có hợp tuổi người mua không.
- Ước lượng chi phí cải tạo nếu cần vì diện tích nhỏ rất dễ cảm giác chật chội.
