Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 78m², ngang 3,7m dài 21m, nhà 2 tầng cũ 6 phòng ngủ, nhiều hơn 6 phòng vệ sinh. Giá đề xuất 9 tỷ đồng tương đương ~115,38 triệu/m² đất. Xét theo mặt bằng bất động sản Phú Nhuận, khu vực Lê Văn Sỹ có giá đất trung bình từ 120-150 triệu/m² cho đất thổ cư hẻm xe hơi (6-7m), nhà mới xây hoặc đẹp. Tuy nhiên căn này nằm trong hẻm ba gác, hẻm nhỏ khoảng 3-4m, nên giá đất có thể thấp hơn 10-20% so với mặt tiền đường lớn.
Nhà hiện trạng 1 trệt 1 lầu cũ, chưa hoàn công, cần sơn sửa lại. Chi phí xây mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn, nhà 2 tầng khoảng 150m² sàn thì chi phí xây dựng mới có thể vào khoảng 1-1.05 tỷ đồng. Giá đất thực tế ước khoảng 7-8 tỷ nếu tính riêng đất thổ cư khu vực này. Nhà cũ và diện tích ngang nhỏ (3,7m) là điểm trừ lớn, giảm giá trị sử dụng và khả năng tái đầu tư.
Như vậy, mức giá 9 tỷ đang cao hơn giá thị trường cùng khu từ 10-15% nếu tính cả nhà cũ. Đây là mức giá được đẩy lên do vị trí gần khu vực thời trang sầm uất, nhưng cần phải cân nhắc kỹ về yếu tố hẻm nhỏ và nhà cũ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần khu trung tâm, đường Lê Văn Sỹ, Phú Nhuận, thuận tiện di chuyển, gần nhiều tiện ích thương mại, giải trí.
– Hẻm ba gác, gần hẻm xe hơi, thuận tiện cho xe máy nhưng hạn chế ô tô vào tận nơi.
– Nhà có diện tích dài, phù hợp phân chia nhiều phòng ngủ, thích hợp cho nhu cầu ở nhiều người hoặc cho thuê.
– Tuy nhiên, mặt tiền hơi nhỏ (3,7m) hạn chế khả năng mở rộng hoặc xây dựng mới quy mô lớn.
– Nhà cũ chưa hoàn công, cần kiểm tra kỹ pháp lý và chi phí hoàn công nếu mua.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dài hạn do có nhiều phòng ngủ, gần trung tâm tiện ích.
– Không hợp lý làm kho xưởng do vị trí hẻm nhỏ và không có sân bãi.
– Nếu đầu tư xây mới, cần giải quyết vấn đề mặt tiền nhỏ và hoàn công, chi phí xây dựng cao, nên cân nhắc kỹ tính khả thi tài chính.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Văn Sỹ, hẻm 6m) | Đối thủ 2 (Đường Phan Xích Long, hẻm xe hơi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 78 | 80 | 70 |
| Chiều ngang (m) | 3.7 | 5 | 4.2 |
| Loại nhà | Nhà 2 tầng, cũ | Nhà 3 tầng, mới | Nhà 2 tầng, mới |
| Hẻm | Ba gác, nhỏ | 6m, xe hơi ra vào | Hẻm xe hơi |
| Giá bán (tỷ) | 9 | 9.5 | 10.5 |
| Giá/m² (triệu) | 115.38 | 118.75 | 150 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý nhà: Nhà chưa hoàn công cần xác minh rõ ràng, tránh rủi ro về giấy phép xây dựng và hoàn công.
- Kiểm tra kết cấu, tình trạng thấm dột, xuống cấp do nhà đã cũ.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm ba gác, hạn chế khi có xe ô tô lớn.
- Xem xét quy hoạch khu vực, đặc biệt liên quan đến mở rộng hẻm hoặc quy hoạch chung quanh để tránh bị giới hạn phát triển.
- Kiểm tra khả năng nâng tầng hoặc cải tạo lại nhà do diện tích mặt tiền nhỏ.
