Check giá "Bán nhà hẻm 456 huỳnh Tấn Phát, Bình Thuận,quận 7, dt 3x8m.chi hơn 1ty"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà có diện tích đất 3×8 m (24m²), diện tích sử dụng thực tế khoảng 72m² với 3 tầng (1 trệt, 2 lầu), gồm 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh. Giá chào bán là 1,4 tỷ đồng, tương đương 58,33 triệu đồng/m² sàn sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng trung bình tại khu Bình Thuận, Quận 7, nơi giá nhà phố hẻm nhỏ thường dao động trong khoảng 45-50 triệu/m² đối với nhà mới xây có kết cấu tương tự.

Do đây là nhà mới xây, nội thất đầy đủ, không phải căn nhà cũ xuống cấp nên chi phí xây dựng thô và hoàn thiện ước tính khoảng 6-7 triệu đồng/m². Như vậy, tổng chi phí xây dựng cho 72m² sàn sẽ vào khoảng 450-500 triệu đồng. Cộng thêm giá đất khu vực Quận 7 hiện nay khoảng 50-60 triệu/m² (với đất thổ cư hẻm nhỏ), giá trị đất cho 24m² khoảng 1,2-1,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhà đang ở hẻm nhỏ, diện tích đất nhỏ, không có sổ riêng mà chỉ có đóng thuế đất hàng năm, đây là điểm rất cần lưu ý.

Nhận xét về giá: Giá 1,4 tỷ đồng đang ở mức cao, gần như chạm ngưỡng giá đất khu vực Quận 7 cho lô đất này, trong khi nhà trên đất chưa chắc đã có giấy tờ sổ hồng riêng. Nếu tính riêng đất, giá đã rất cao, còn giá nhà được coi là “tặng kèm”. Người mua nên cân nhắc kỹ, đặc biệt về pháp lý.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

– Nhà nở hậu chữ L giúp tận dụng tối đa diện tích sử dụng, tăng không gian sinh hoạt.
– Vị trí hẻm thông ra chợ Lý Phục Man, thuận tiện mua sắm, giao thông đi Quận 1, Quận 4 chỉ khoảng 10 phút.
– Hẻm thông thoáng, khu dân cư đông đúc, an ninh tốt.
– Nhà mới xây, 3 tầng, 4 phòng ngủ phù hợp gia đình đông người.
– Hướng chính Bắc, phù hợp phong thủy với nhiều người.

Tuy nhiên, hẻm nhỏ chỉ 3m, có thể gây khó khăn cho việc quay đầu xe hoặc đỗ xe ô tô lớn. Không có sổ riêng cũng khiến tính thanh khoản và khả năng vay ngân hàng giảm.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình muốn ổn định lâu dài tại Quận 7 với nhu cầu không gian rộng rãi, tiện ích đầy đủ. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dạng căn hộ nhỏ hoặc homestay ngắn hạn do vị trí gần trung tâm và chợ.
Tuy nhiên, do hẻm nhỏ và diện tích đất hạn chế, không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại căn hộ cao tầng quy mô lớn.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Pháp lý: Kiểm tra kỹ về tình trạng không có sổ hồng riêng, liệu có thể làm sổ được không, hoặc có tranh chấp ngầm về đất.
• Hẻm nhỏ 3m: Xem xét khả năng xe ô tô có thể vào ra thuận tiện, đặc biệt khi gia đình có xe hơi.
• Kiểm tra thực tế chất lượng xây dựng dù nhà mới, tránh hiện tượng xây dựng không đúng thiết kế hoặc sử dụng vật liệu kém chất lượng.
• Kiểm tra quy hoạch khu vực, đảm bảo không có kế hoạch giải tỏa, mở rộng đường hoặc quy hoạch công cộng ảnh hưởng đến tài sản.
• Xác minh tính pháp lý của giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính thuế đất hàng năm.